3 mũi giáp công hạ giá nhà đất

Bộ Xây dựng vừa đề xuất hạn chế cho vay mua nhà ở thứ 2 trở lên để kiềm chế đầu cơ. Cụ thể là áp dụng hạn mức cho vay không quá 50% đối với khoản vay mua nhà ở thứ 2 và không quá 30% đối với căn thứ 3. Mặc dù đây là biện pháp hành chính có thể góp phần hạ nhiệt giá nhà, nhưng một số chuyên gia cho rằng hiệu quả mang lại sẽ không lớn, vì nhà đầu cơ có thể “lách” bằng tiền mặt hoặc thế chấp tài sản khác. 

Phó Giáo sư - Tiến sĩ Phạm Thế Anh, Đại học Kinh tế Quốc Dân, cho rằng việc giới hạn tỉ lệ cho vay sẽ giúp hạn chế tín dụng chảy vào đầu cơ bất động sản, nhưng khó ngăn cản được những nhà đầu cơ không dùng vốn vay. Đặc biệt, hành vi đầu cơ găm giữ, thổi giá bất động sản khó bị chặn khi mức sinh lời cao.

Dòng tiền đầu cơ vẫn là yếu tố khiến thị trường bất động sản tăng nhiệt và ngày càng khó kiểm soát. Theo Vụ Tín dụng Các ngành kinh tế, tín dụng bất động sản đến cuối tháng 8/2025 đạt hơn 4 triệu tỉ đồng, tăng khoảng 19%. Nếu như trước đây, tín dụng tiêu dùng bất động sản (cá nhân vay mua nhà) chiếm 70% tổng dư nợ cho vay bất động sản thì hiện con số này chỉ còn hơn 50%, cho thấy vốn đang chảy lệch vào các chủ đầu tư. Đây là một trong những tín hiệu cảnh báo rủi ro tín dụng bất động sản gia tăng.

“Không thể để giá bất động sản tăng mãi như thế này được và việc kiểm soát rủi ro tiềm ẩn là cần thiết, trong đó có kiểm soát van tín dụng bất động sản”, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính, Tiền tệ Quốc gia, khuyến nghị.  

Thực tế, cần nhìn vào bản chất của cơn sốt giá nhà tại Việt Nam mới đưa ra giải pháp phù hợp và toàn diện cho giá nhà “tăng cao mãi”. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy trong 9 tháng năm 2025, tại Hà Nội, mỗi m2 căn hộ đạt trung bình 80 triệu đồng, tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái; nhà liền thổ ở mức 100-200 triệu đồng. Tại TP.HCM, giá chung cư tăng 36% lên 89 triệu đồng/m2, nhà thấp tầng dao động từ 230-300 triệu đồng. Mức giá này liên tục tăng cao, vượt xa khả năng đáp ứng tài chính của đại đa số người dân.

Nguyên nhân chính là do thiếu nguồn cung nhà ở thương mại có giá phù hợp. Thị trường vận hành theo quy luật cung - cầu, khi nhu cầu cao mà nguồn cung khan hiếm, giá cả sẽ tăng. Chi phí phát triển dự án bị đội lên do tiền sử dụng đất được tính theo giá thị trường, cùng với thuế đất cao. Giá vật liệu xây dựng và nhân công tăng cũng là yếu tố đẩy giá thành sản phẩm lên cao. Đáng chú ý, tình trạng đẩy giá, tạo giá ảo diễn ra ở một số khu vực, địa phương. Tại nhiều dự án mới, tỉ lệ nhà đầu tư và đầu cơ chiếm tới 60-70%. 

Xu hướng này đang đặt ra thách thức lớn đối với tính ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội. Để điều tiết thị trường hiệu quả và kéo giá nhà đất xuống, cần áp dụng một hệ thống điều tiết đồng bộ, bao gồm cả giải pháp về cung, tín dụng và minh bạch hóa.

Dù siết tín dụng bất động sản hay đánh thuế căn nhà thứ 2, giá bất động sản vẫn không thể giảm nếu nguồn cung tiếp tục khan hiếm như hiện nay. Trước hết, cần tăng mạnh nguồn cung và đây là giải pháp quan trọng nhất. Theo đó, cần phát triển song song 2 thị trường: nhà ở thương mại và nhà ở giá trung bình, nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân. 

Đơn giản hóa thủ tục, tháo gỡ vướng mắc pháp lý là một giải pháp hiệu quả giúp tăng mạnh nguồn cung nhà ở. Tại TP.HCM và Hà Nội, hàng trăm dự án tồn kho từ giai đoạn 2018-2020 vẫn chưa thể hoàn tất pháp lý, khiến nguồn cung nhà ở xã hội và bình dân bị thiếu hụt trầm trọng. Khi nguồn cung dồi dào, giá nhà sẽ tự động giảm. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng, muốn giảm giá nhà, cần hạ tiền sử dụng đất và chi phí giải phóng mặt bằng. Hiện khoản này chiếm khoảng 10% tổng vốn đầu tư dự án chung cư cao tầng, 30% đối với nhà liền kề, nhà phố và hơn 50% đối với biệt thự. Vì thế, cần áp dụng nhiều công cụ như điều chỉnh chính sách tiền sử dụng đất, thuê đất theo hướng linh hoạt - cho phép nộp một lần hoặc trả hằng năm. 

Về giải pháp tín dụng, thị trường cần công cụ chính sách thuế để điều tiết hiệu quả hơn. Bộ Tài chính đã được yêu cầu báo cáo Chính phủ về chính sách thuế bất động sản trước ngày 15/10. Ngân hàng Nhà nước đã ban hành nhiều quy định nhằm hướng dòng vốn tín dụng vào đúng lĩnh vực ưu tiên, trong đó đáng chú ý nhất là Thông tư 14 quy định tỉ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Vì bất động sản đóng góp khoảng 14-15% GDP và lan tỏa đến hơn 40 ngành nghề khác, chính sách tín dụng cần được thực hiện một cách hợp lý, linh hoạt và gắn với cơ chế thị trường. Nếu thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, dòng vốn vào lĩnh vực này sẽ mang lại hiệu quả kinh tế cao và không tạo ra rủi ro đáng kể cho hệ thống tài chính.

Cuối cùng là giải pháp minh bạch hóa và quản lý thị trường, cần có sự xác định rõ ràng đâu là nhu cầu đầu tư, đầu cơ và đâu là nhu cầu thật. Mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý” là giải pháp để liên thông các thủ tục từ giao dịch bất động sản, công chứng, thuế và đăng ký giao dịch đất đai trên môi trường điện tử. 

“Nguồn dữ liệu minh bạch sẽ là cơ sở để đánh giá thị trường bất động sản một cách khách quan và chính xác. Từ đó, các quy định như định giá đất hay chống đầu cơ mới nhắm tới đúng và trúng đối tượng”, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, nhận định. 

Có thể bạn quan tâm 

Giữ thăng bằng tín dụng địa ốc