Bán lẻ giải áp lực chi phí mặt bằng

COVID-19 hoành hành nhưng giá nhà phố vẫn tăng mạnh. Theo ghi nhận của Công ty JLL Việt Nam, giá sơ cấp phân khúc nhà liền thổ tiếp tục tăng lên 5.337 USD/m2 trong quý III, tăng 15% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng hơn 3% so với quý trước. Giá nhà phố, shophouse tiếp tục tăng nhiệt khiến cho mặt bằng giá cho thuê vẫn neo ở mức khá cao, bất chấp một số chủ nhà có ý định giảm giá thuê cho khách.

Hệ quả là nhiều khách thuê buộc phải đóng cửa do không kham nổi chi phí. Khảo sát của Savills Việt Nam cho thấy so với trung tâm thương mại, mặt bằng nhà phố đối mặt với thách thức lớn trong 9 tháng đầu năm.

Số lượng mặt bằng nhà phố đang chào thuê ra thị trường ngày càng nhiều, nhưng tốc độ lấp đầy lại rất chậm. “Khó khăn của phân khúc nhà phố có thể đến từ một số lý do. Chủ nhà vẫn rất lạc quan vào đà hồi phục của thị trường và không có ý định giảm giá chào thuê. Trong khi đó, khách thuê vẫn tiếp tục giảm số lượng cửa hàng hoặc giảm diện tích và chuyển đổi sang thương mại điện tử. Nhất là tại các khu vực lượng người lưu thông giảm và phụ thuộc lớn vào lượng khách du lịch, khách thuê vẫn quyết trả mặt bằng dù một số chủ nhà chấp nhận giảm giá thuê trong ngắn hạn”, bà Võ Thị Khánh Trang, Giám đốc Nghiên cứu của Savills Việt Nam, nhận định.

Áp lực chi phí thuê mặt bằng trong bối cảnh sức mua tiêu dùng ảm đạm khiến cho các chuỗi bán lẻ phải suy nghĩ lại cách vận hành. Công ty Cổ phần Đầu tư Thế Giới Di Động, chẳng hạn, tiếp tục chiến lược tái cấu trúc các mảng hoạt động theo hướng gia tăng tích hợp và đa mục đích sử dụng. Cuối tháng 11, Công ty chính thức khai trương mô hình combo Bách Hóa Xanh và Nhà thuốc An Khang lớn nhất hệ thống tại quận Phú Nhuận. Đây là siêu thị lớn nhất trong chuỗi Bách Hóa Xanh với 3 tầng lầu cùng hàng ngàn mặt hàng cho người tiêu dùng trong một điểm bán.

Trước đó, Công ty Đầu tư Thế Giới Di Động cũng đã tích hợp chuỗi điện thoại Thế Giới Di Động vào Điện Máy Xanh nhằm giảm chi phí thuê mặt bằng, tận dụng lượng khách hàng vốn có của nhau và giúp tăng doanh thu. Được biết, tỉ lệ chi phí thuê/doanh thu của Thế Giới Di Động hiện khoảng 1,5-2%.

Mặt tiền tại trung tâm TP.HCM vẫn trong tình trạng ế ẩm không có khách thuê. Ảnh: Quý Hòa

Do biên lợi nhuận ròng của ngành bán lẻ là tương đối mỏng nên chỉ cần một biến động nhỏ về giá thuê mặt bằng sẽ tác động đáng kể đến lợi nhuận. Đó là lý do trong quãng thời gian đại dịch bùng phát, công ty này đã tìm mọi cách giảm thiểu tác động bằng cách thương thảo lại hợp đồng thuê với chủ nhà dựa trên nguyên tắc doanh thu phải tương xứng với chi phí thuê. Số tiền Công ty tiết kiệm được thông qua đàm phán cho đến nay là khoảng 200 tỉ đồng.

Lũy kế 10 tháng năm 2020, Công ty Đầu tư Thế Giới Di Động đạt tổng doanh thu thuần 90.102 tỉ đồng, lợi nhuận sau thuế là 3.283 tỉ đồng, tăng lần lượt chỉ 6% và 1%. Theo kế hoạch cho năm 2021, Công ty sẽ hướng tới mục tiêu song hành giữa tăng trưởng và hiệu quả. “Suốt mùa dịch, toàn hệ thống rà soát lại các mặt bằng không đạt mức doanh thu tương xứng với giá thuê và yêu cầu giảm giá. Những địa điểm không thể cắt giảm chi phí ngay lập tức được trả lại, theo đúng chính sách thắt lưng buộc bụng đã đề ra”, ông Nguyễn Đức Tài, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty Đầu tư Thế Giới Di Động, cho biết.

Trong khi đó, các chuỗi bán lẻ khác cũng mạnh tay tái cấu trúc hay nhảy sang lĩnh vực khác có nhiều cơ hội tăng trưởng. Đơn cử như hệ thống VinMart sau khi về tay Masan đã đóng 433 cửa hàng chỉ trong 9 tháng đầu năm 2020 vì kinh doanh thiếu hiệu quả. Đặc biệt, nhà bán lẻ Nhật Takashimaya đang ấp ủ phát triển một dự án bất động sản đầu tiên tại Việt Nam. Bởi lẽ, trong khi mặt bằng nhà phố khó kiếm khách thuê thì trung tâm thương mại lại phục hồi khá nhanh.

Theo CBRE, trong quý III, một số diện tích trống tại các trung tâm thương mại đã được lấp đầy. Các dự án có vị trí tốt, chất lượng cũng như quản lý tốt nhanh chóng tìm được khách thuê mới. Một số thương hiệu mới xuất hiện/mở rộng tại khu vực trung tâm như Hugo Boss, Sandro (Saigon Centre), Watson, Giordano (Vincom Center Đồng Khởi)...

Theo tờ Nikkei Asia Review, Takashimaya đang gặp không ít khó khăn ở thị trường bán lẻ do đại dịch COVID-19, do đó họ kỳ vọng việc đầu tư vào bất động sản sẽ là động lực tăng trưởng tiếp theo. Tập đoàn sẽ rót 20 tỉ yen đầu tư ra nước ngoài trong vòng 3-4 năm tới, dự kiến tập trung vào lĩnh vực bất động sản.

Dự án đầu tại Việt Nam của Takashimaya là Khu đô thị mới Starlake Tây Hồ Tây. Tập đoàn này cũng tiến hành cải tạo các tòa nhà đa chức năng đã mua tại Hà Nội và TP.HCM. “Còn rất nhiều dư địa để chúng tôi mở rộng danh mục đầu tư trong nhiều lĩnh vực khác nhau tại Việt Nam”, Chủ tịch Takashimaya Yoshio Murata nhận định.