Hạ tầng dẫn sóng, bất động sản TP. HCM bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Nguồn cung và giá bán căn hộ đều tăng tích cực trong 2025, trong đó, nguồn cung phía Nam tăng mạnh. Nguồn cung căn hộ ở Hà Nội sau khi tăng mạnh gấp 3 lần trong 2024 thì năm 2025 dự báo chỉ tăng nhẹ 7% so với cùng kỳ, ước tính khoảng 32.000 căn. Trong khi đó, thị trường phía Nam ngược lại bắt đầu tăng mạnh trong 2025 nhờ các nỗ lực giải quyết các vấn đề pháp lý từ phía cả chủ đầu tư lẫn các Cơ quan Nhà nước. 

Báo cáo của Công ty Chứng khoán Tiên Phong (TPS) cho thấy, điểm nhấn của thị trường phía Nam là sau khi sáp nhập tỉnh thành, nguồn cung căn hộ ở TP. HCM (sau sáp nhập) tăng mạnh 120% so với cùng kỳ, lên khoảng 22.000 căn nhờ số lượng mở bán ở các tỉnh thành trước sáp nhập vào TP. HCM như Bình Dương, Vũng Tàu (cũ) tăng mạnh (gần gấp 3 lần lên khoảng 14.000) so với của riêng khu vực TP. HCM cũ. 

Trong khi đó, tỉ lệ hấp thụ các dự án mở bán mới theo khảo sát từ CBRE và Savills cũng khá cao, trung bình khoảng 70 - 80%. Giá bán trung bình cũng tăng, giá bán trung bình căn hộ quý III/2025 ở Hà Nội khoảng 95 triệu đồng/m2 (+46% so với cùng kỳ) và ở TP. HCM khoảng 90 triệu đồng/m2 (+25% so với cùng kỳ). 

“Chúng tôi cũng đánh giá mức độ tăng giá bán trung bình ở TP. HCM thấp hơn chủ yếu là do nguồn cung mở bán tăng mạnh ở phân khúc thấp hơn”, TPS nhận định. 

Trong 2025 chủ yếu là các dự án mở bán ở các vùng sáp nhập với TP. HCM với giá bán thấp hơn (ví dụ như nhiều chủ đầu tư mở bán căn hộ ở Bình Dương với giá bán khoảng 35 - 45 triệu đồng/m2, thấp hơn khu vực Thành phố cũ, cũng vì vậy mà khá thu hút người mua). Điều này cho thấy sức mua thị trường bất động sản vẫn khá tích cực mặc dù các dự án mở bán mới đều cho mức giá cao hơn, bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng làm rất tốt việc tận dụng thị trường hồi phục để mở bán những sản phẩm ở những vị trí và giá bán phù hợp với nhu cầu và năng lực tài chính của người mua.

Sang 2026, theo CBRE và One Mount, nguồn cung ở Hà Nội dự kiến tiếp tục tăng nhẹ 9%, đạt khoảng 35.000 căn. Mặt bằng giá mở bán trung bình dự báo tăng khoảng 5% so với cùng kỳ.

Thị trường phía Nam dự kiến sẽ tiếp tục sôi động với tổng nguồn cung ở TP. HCM ước tính đạt đến 25.500 căn (+16% so với cùng kỳ), trong đó, các khu vực ven TP. HCM (trước sáp nhập) sẽ tiếp tục có lượng hàng mở bán cao nhưng sẽ chậm lại, động lực tăng trưởng sẽ đến từ các dự án khu vực TP. HCM trước sáp nhập (ước tính 11.000 căn cho 2026, tăng 38% so với cùng kỳ) với hàng loạt dự án lớn. 

Theo TPS, do tăng trưởng nguồn cung mới 2026 của TP. HCM chủ yếu đến từ các dự án cao cấp (trái ngược với 2025) nên mặt bằng giá mở bán ước tính trung bình của 2026 có thể tăng khoảng 10% so với cùng kỳ, cao hơn so với Hà Nội. Một yếu tố khác giúp thị trường TP. HCM sôi động là hạ tầng, các tuyến Metro, đường vành đai và nhiều nút giao trọng yếu hoàn thành và khởi công cũng tác động trực tiếp đến mặt bằng giá và nhu cầu ở các khu vực xung quanh. 

Ở góc độ doanh nghiệp, Công ty Chứng khoán Mirae Asset cho rằng hầu hết các doanh nghiệp lớn như DXG, PDR, NLG và KDH đều có lợi nhuận ròng tăng so với cùng kỳ. Kết quả này chủ yếu đến từ việc tiếp tục bàn giao các dự án đã mở bán trong những năm trước. Tuy vậy, một số doanh nghiệp còn ghi nhận thêm lợi nhuận từ các hoạt động thu nhập bất thường như chuyển nhượng dự án, thoái vốn, hoặc lợi nhuận đến từ các mảng không cốt lõi như tư vấn xây dựng. 

Theo Mirae Asset, quý IV/2025 là giai đoạn cao điểm mở bán trong năm nên thị trường dự kiến sẽ trở nên nhộn nhịp hơn, đặc biệt tại khu vực phía Nam. Nhu cầu có thể được hỗ trợ bởi dòng tiền dịch chuyển sau khi giá nhà ở Hà Nội tăng mạnh 36% so với cùng kỳ trong năm 2024. 

Trong quý này, nhiều dự án lớn sẽ ra mắt, bao gồm Green Paradise và Làng Vân của VHM; Gladia của KDH; The Prive của DXG; cùng các dự án Mizuki Park, Southgate, Cần Thơ và Izumi City của NLG. 

“Các doanh nghiệp đã chuẩn bị sẵn nguồn hàng mở bán trong giai đoạn cuối năm nhiều khả năng sẽ hưởng lợi từ diễn biến thị trường tích cực trong năm như thanh khoản cải thiện và giá bán tăng”, Mirae Asset nhận định. 

Có thể bạn quan tâm 

Sức hút hạ tầng còn hấp dẫn?