2 sắc thái bất động sản công nghiệp

Đã tròn một năm kể từ “cú sốc thuế quan” năm 2025, một sự phân hóa rõ rệt đã xuất hiện: trong khi các khu công nghiệp đang trải qua quá trình nâng cấp thì cổ phiếu liên quan vẫn bị giam cầm trong cuộc chiến với những dư chấn của sự biến động năm trước.

tâm lý chủ đạo là sự định giá lại đầy thận trọng. Tính đến cuối phiên giao dịch ngày 20/4, hơn 40% số cổ phiếu khu công nghiệp được theo dõi vẫn chưa thể giành lại mức định giá trước thời điểm xảy ra khủng hoảng thuế quan. Đây không phải là một đợt điều chỉnh đồng nhất mà là sự chọn lọc. Một phân khúc của thị trường, bao gồm những cái tên như NTC (-34,82%), MH3 (-34%), SZC (-28,38%) và BCM (-25,04%), vẫn chìm trong sắc đỏ với mức giảm trên 20% so với giá đóng cửa trước cú sốc. Xa hơn trong danh sách, các cổ phiếu như TID (-18,18%), IDV (-17,79%) và SIP (-15,07%) đang chật vật để khơi dậy sự quan tâm của dòng tiền nhằm thoát khỏi xu hướng điều chỉnh.

Tuy nhiên, nếu coi đây là bức tranh toàn cảnh của một ngành đang suy thoái thì chưa đầy đủ. Một số ít doanh nghiệp đã tìm cách tách biệt khỏi sự ảm đạm chung để tự dệt nên câu chuyện phục hồi của riêng mình. TAL (+67,3%), TIX (+20%) và KBC (+18,81%) đã đi ngược lại đà sụt giảm chung, trong đó KBC trở thành cái tên nổi bật sau khi Công ty Chứng khoán VPBankS nâng tỷ lệ sở hữu lên hơn 5%.

Sự phân hóa này, theo ông Bùi Văn Huy, Giám đốc Khối Nghiên cứu Đầu tư tại FIDT, là “một dấu hiệu cảnh báo” và “coi đây là một trạng thái tăng giá dễ rung lắc hơn là một nền tảng cho sự tăng trưởng chắc chắn”.

Thực tế, thị trường đang bị tác động bởi làn sóng tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu theo hướng đa dạng hóa và nâng cao khả năng chống chịu. Sau đại dịch COVID-19, các doanh nghiệp quốc tế đã chủ động phân bổ lại sản xuất và các cú sốc địa chính trị hiện tại có thể tiếp tục thúc đẩy quá trình này khiến nhà đầu tư trở nên thận trọng trước viễn cảnh của bất động sản công nghiệp.

Nhưng nếu bước ra khỏi bảng điện tử và nhìn vào thực địa, một câu chuyện thuyết phục hơn đang mở ra. Theo báo cáo nhìn lại 10 năm từ Cushman & Wakefield, lĩnh vực bất động sản công nghiệp ở phía Nam không chỉ đang phát triển mà đang cơ bản trưởng thành. Kỷ nguyên mở rộng dựa trên số lượng thuần túy đang nhường chỗ cho giai đoạn “tinh chỉnh để gia tăng giá trị”. Trong thập kỷ qua, nguồn cung đã tăng vọt, diện tích đất khu công nghiệp tăng 80,21% và các tài sản xây sẵn tăng hơn 130%, nhưng trọng tâm của thị trường đã chuyển dịch sang cơ sở hạ tầng chất lượng cao, hiệu quả vận hành và tính bền vững.

Sự chuyển dịch này được củng cố bởi một cơn gió xuôi kinh tế vĩ mô mạnh mẽ. Bất chấp những bất ổn địa chính trị, Việt Nam vẫn là thỏi nam châm hút vốn toàn cầu. Dòng vốn FDI vẫn là trụ cột sức mạnh với vốn đăng ký đạt 15,2 tỷ USD trong quý I/2026, tăng 42,9% so với năm trước. Thị trường cũng đang theo dõi sát sao một chất xúc tác toàn cầu tiềm năng: triển vọng Mỹ bắt đầu hoàn trả 166 tỷ USD tiền thuế quan từ ngày 20/4. Nếu sự đảo chiều lịch sử này lấy đà, nó có thể mang lại “phao cứu sinh” bất ngờ cho các nhà sản xuất hướng về xuất khẩu, vốn là những mắt xích neo giữ các khu công nghiệp.

Hướng tới năm 2036, Cushman & Wakefield dự báo nguồn cung đất khu công nghiệp trong khu vực sẽ đạt ít nhất 58.557 ha, củng cố vị thế của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam như một mắt xích then chốt trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Thị trường công nghiệp miền Nam đã tăng trưởng mạnh mẽ trong suốt thập kỷ qua, nhưng có thể thấy rõ rằng trọng tâm của giai đoạn tiếp theo sẽ chuyển từ lượng sang chất. Một giai đoạn chiến lược hơn, nơi kết nối hạ tầng, chất lượng sản phẩm, hiệu quả vận hành và tính bền vững sẽ đóng vai trò lớn hơn trong việc tạo dựng giá trị dài hạn. 

“Đối với cả nhà đầu tư lẫn khách thuê, đây đang trở thành một thị trường có mức độ chuyên môn hóa sâu hơn và khả năng cạnh tranh khác biệt hơn”, bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Cho thuê - Công nghiệp và Văn phòng, Cushman & Wakefield Việt Nam, nói.

Theo ông Troy Griffiths, Cố vấn Cấp cao Savills Việt Nam, trong ngắn hạn, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư toàn cầu có thể khiến tiến độ giao dịch bị kéo dài, tương đồng với xu hướng chung của khu vực. Tuy nhiên, về dài hạn, các yếu tố nền tảng như đầu tư hạ tầng, tăng trưởng sản xuất và vai trò trong chuỗi cung ứng khu vực vẫn được kỳ vọng sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.

“Những biến động địa chính trị hiện tại có thể chưa đủ để làm thay đổi quỹ đạo của thị trường, nhưng lại đóng vai trò như một phép thử đối với năng lực thích ứng. Và ở góc độ này, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào một chu kỳ mới, nơi tăng trưởng không chỉ đến từ động lực bên ngoài, mà ngày càng phụ thuộc vào chất lượng nội tại của thị trường”, ông Troy Griffiths nhấn mạnh.

Đối với nhà đầu tư sắc sảo, thông điệp rất rõ ràng: sự biến động trên thị trường chứng khoán có thể là tiêu đề chính, nhưng sự chuyển mình của ngành công nghiệp, từ một lĩnh vực chỉ tập trung vào quỹ đất đơn thuần thành một trung tâm logistics và sản xuất tinh vi, mới là câu chuyện thực sự.