Thị trường 2 tốc độ

Dự án Saroma Villa tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm tiếp tục thu hút sự chú ý khi công bố giá giao dịch gần 1 tỉ đồng/m2. Theo dự báo của Công ty Avison Young Việt Nam, mức giá cao này sẽ còn được duy trì ít nhất trong 2 năm tới do đây là khu vực được quy hoạch thành lập Trung tâm tài chính quốc tế sắp tới. 

Trong khi đó, tại khu Đông Sài Gòn, dự án The Rivus Elie Saab do Masterise Homes làm chủ đầu tư cũng có giá chào bán khoảng 300 triệu đồng/m2. Còn dự án The 9 Stellars thuộc quận 9 cũ có giá nhà phố biệt thự khoảng 350 triệu đồng/m2...

Kim tự tháp ngược tại “siêu đô thị”

Thị trường bất động sản TP.HCM tiếp tục có sự rượt đuổi giá trong phân khúc nhà phố, biệt thự, nhất là từ sau khi sắp xếp lại địa giới hành chính. Quá trình sáp nhập các quận, huyện tại TP.HCM, dự kiến hoàn tất vào năm 2025, sẽ tạo ra những đô thị mới với cơ sở hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ hơn. Xu hướng này không chỉ nâng cao chất lượng sống mà còn tạo ra kỳ vọng thúc đẩy giá trị bất động sản.

Khi so sánh với các thị trường bất động sản khác trong khu vực, có thể thấy TP.HCM đang đi theo một lộ trình tương tự. Chẳng hạn, Singapore cũng đã thực hiện các chính sách quy hoạch đô thị để phát triển các khu vực mới.  Việc tập trung phát triển hạ tầng và tiện ích đã giúp Singapore duy trì được sự ổn định và tăng trưởng liên tục của giá bất động sản trong nhiều thập kỷ.

Bangkok của Thái Lan cũng trải qua quá trình đô thị hóa mạnh mẽ. Việc mở rộng hệ thống tàu điện trên cao (BTS Skytrain) và tàu điện ngầm (MRT) đã khiến giá bất động sản dọc những tuyến đường này tăng đột biến. Điều này tương tự với việc TP.HCM đang triển khai các tuyến metro, hứa hẹn sẽ tạo ra những đợt sóng tăng giá tương tự.

Vì thế, bất chấp nhiều nỗ lực ngăn cơn sốt bất động sản, giá nhà vẫn tiếp tục tăng. Khảo sát thị trường cho thấy, một số dự án nhà liền thổ tại các khu đô thị khác như The Global City trước đây có giá bán 400 triệu đồng/m2 nay tăng lên gần 500 triệu đồng/m2; các dự án Vạn Phúc City, Khu dân cư Khang Điền… cũng đang có mức giá giao dịch từ 250-300 triệu đồng/m2. Đối với phân khúc cao cấp, báo cáo của Avison Young Việt Nam cho thấy tâm lý giữ giá của các chủ đầu tư cũng như nhu cầu mua để ở vẫn hiện hữu.

TP.HCM đang trên đường trở thành một “siêu đô thị” với nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao đi cùng với sự lệch pha cung cầu ngày càng lớn với tỉ trọng nghiêng hẳn về nhà ở cao cấp. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở tại TP.HCM đã kéo dài từ năm 2021 đến nay. “Không chỉ không còn loại nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, mà nhà ở trung cấp cũng biến mất. Điều này khiến thị trường nhà ở TP.HCM phát triển mất cân đối, không bền vững, như mô hình kim tự tháp ngược”, ông Châu nhận định. 

Đại diện HoREA cũng chỉ ra hàng loạt nguyên nhân làm tăng giá bất động sản thời gian qua. Đầu tiên là do chi phí tạo lập quỹ đất nhà ở thương mại bao gồm tiền mua đất chịu tác động bởi bảng giá đất tăng lên so với bảng giá đất cũ. Như tại TP.HCM, giá đất mới tăng từ hơn 3 lần đến hơn 38 lần tùy theo vị trí so với trước. Bảng giá đất tăng khiến giá đất ngoài xã hội tăng theo. Thứ 2 là chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng tăng chóng mặt.

Thách thức mục tiêu phát triển đô thị bền vững

Chính phủ đã yêu cầu các bộ ngành và địa phương khẩn trương làm rõ các yếu tố khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao gồm giá đất, nguyên vật liệu, lãi vay… Thực tế, dựa trên GDP và thu nhập, giá nhà đất Việt Nam đang ở mức cao đáng báo động so với nhiều quốc gia trong khu vực và trên thế giới. Đây là một vấn đề phức tạp, phản ánh sự chênh lệch lớn giữa tốc độ tăng giá bất động sản và tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân. 

Chỉ số giá nhà so với thu nhập (HPR) của Việt Nam thuộc nhóm cao nhất khu vực Đông Nam Á, lên đến gần 24 lần thu nhập trung bình hằng năm của hộ gia đình. Tức là một hộ gia đình Việt Nam phải dành toàn bộ thu nhập trong gần 24 năm để mua được một căn nhà, với điều kiện giá nhà không tăng. Trong khi HPR của Việt Nam rất cao, một số quốc gia khác có thu nhập cao hơn lại có chỉ số này thấp hơn, ví dụ như Singapore (15,5 năm), Malaysia (8,1 năm). Thậm chí, ngay cả các nước có thu nhập tương đương hoặc cao hơn như Thái Lan, Hàn Quốc cũng có chỉ số tương đương hoặc thấp hơn Việt Nam.

Giá nhà đất tại Việt Nam đã tăng nhanh chóng, thậm chí vượt xa tốc độ tăng trưởng GDP bình quân đầu người. Từ năm 1990 đến nay, giá nhà đất ở các thành phố lớn đã tăng khoảng 400 lần, trong khi GDP bình quân đầu người chỉ tăng khoảng hơn 40 lần. Tỉ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người và giá căn hộ trên mỗi m2 tại 2 thành phố Hà Nội và TP.HCM cũng thuộc hàng cao nhất châu Á.

Tiến sĩ Trần Du Lịch cảnh báo tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp để đấu giá dự án đã đẩy giá đất lên mức vượt sức chịu đựng của nền kinh tế. Khi thu nhập không theo kịp giá đất, bất ổn là điều khó tránh.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, Việt Nam nằm trong nhóm quốc gia có tỉ lệ sở hữu bất động sản cao nhất thế giới (với 90%), cao hơn một số nước trong khu vực Đông Nam Á như Singapore (88%), Indonesia (84%) và cao hơn cả Mỹ (66%), Úc (66%)... Tuy nhiên, những căn nhà có giá bán hàng chục tỉ đồng cho thấy khoảng cách khả năng chi trả ngày càng rộng ở TP.HCM đặt ra một thách thức cấu trúc cơ bản đối với sự phát triển đô thị bền vững. Tình hình này có thể làm gia tăng phân tầng xã hội và có khả năng tạo ra sự thiếu hiệu quả về kinh tế trong dài hạn. 

Theo các chuyên gia của Công ty Chứng khoán SSI, thị trường bất động sản vẫn có tiềm năng tăng trưởng nhờ nhu cầu nhà ở cao. Đơn vị này nhận định tỉ lệ đô thị hóa hiện còn thấp, dự kiến tiếp tục tăng nhanh và đạt 50% vào năm 2030 với 1.000-1.200 khu đô thị. Trong bối cảnh đó, dù nguồn cung đã cải thiện nhưng vẫn chưa giải quyết được cơ bản nhu cầu nhà ở cho đại đa số người dân. Nếu không có chính sách đủ mạnh để thay đổi hiện trạng, thị trường sẽ tiếp tục lệch pha dài hạn. Việc các nhà phát triển tiếp tục tập trung vào các phân khúc cao cấp có nghĩa là “TP.HCM mới” vẫn sẽ gặp khó khăn trong việc cung cấp nhà ở thực sự phải chăng cho một bộ phận đông đảo người dân. 

Điều này tạo ra một “thị trường 2 tốc độ”, nơi phân khúc cao cấp phát triển mạnh, nhưng nhu cầu thị trường đại chúng vẫn chưa được đáp ứng, dẫn đến căng thẳng xã hội cũng như tạo ra thách thức đáng kể cho các nhà quản lý trong việc quản lý dịch vụ đồng bộ, phát triển hạ tầng và hài hòa giá trị đất đai trên các khu vực kinh tế xã hội khác nhau. Giá đất tăng cũng tạo thêm gánh nặng cho doanh nghiệp và người dân, khiến chi phí nhà ở, chi phí sản xuất, chi phí sinh hoạt đều leo thang.