Bất động sản rã băng tín dụng

Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối năm 2023 dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản xấp xỉ 2,75 triệu tỉ đồng, tăng khoảng 6,75% so với đầu năm. Trong đó, tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản tăng 22%, chiếm khoảng 26% tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản.

Vốn tín dụng tắc 

Có thể thấy, một loạt giải pháp của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước thời gian qua đã tạo điều kiện tháo gỡ những khó khăn cho các dự án bất động sản. Nhờ vậy, tỉ lệ cho vay hoạt động kinh doanh bất động sản tại một số ngân hàng như HDBank, Techcombank, VPBank, SHB, MSB, MB, TPBank... đều tăng so với cuối năm 2022.

Ngay từ đầu năm 2024, Ngân hàng Nhà nước đã giao chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho các ngân hàng là 15% trên cơ sở mục tiêu tăng trưởng kinh tế từ 6-6,5% và lạm phát khoảng 4-4,5%. Tuy nhiên, tháng 1/2024, tín dụng toàn hệ thống giảm 0,6% so với cuối năm 2023. Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú chỉ ra nguyên nhân cơ bản là “do khả năng hấp thụ của nền kinh tế yếu, doanh nghiệp còn khó khăn, nhu cầu tiêu dùng thấp khiến tín dụng chững lại”.

Thúc đẩy tín dụng trong lĩnh vực bất động sản là một trong những động lực quan trọng để thúc đẩy tín dụng ngân hàng. Cụ thể, các chuyên gia của Công ty Chứng khoán BSC cho rằng, yếu tố chính cần theo dõi sẽ là sự phục hồi thanh khoản trên thị trường bất động sản khi dư nợ bất động sản hiện chiếm hơn 21% tổng dư nợ nền kinh tế (trong đó 64% là mục đích tiêu dùng và 36% là mục đích kinh doanh), từ đó sẽ quyết định tốc độ phục hồi của nhu cầu tín dụng.

Theo ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Vietcombank, hết tháng 1, tăng trưởng tín dụng tại Vietcombank đạt 1,24 triệu tỉ đồng, giảm xấp xỉ 30.000 tỉ đồng (tương đương 2,23%) so với cuối năm 2023. Nguyên nhân khiến tín dụng bất động sản, tiêu dùng giảm là do kinh tế khó khăn, thu nhập người dân giảm sút. Thêm vào đó, với lĩnh vực bất động sản, các dự án được cấp phép cả năm 2023 và tháng đầu tiên năm 2024 giảm. Còn có nguyên nhân khác là những khó khăn liên quan đến pháp lý làm chậm tiến độ triển khai dự án mới.

Ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng Giám đốc VPBank, cho rằng lãi suất cho vay đã giảm, nhưng nhu cầu vốn của thị trường chưa cao. Các ngân hàng cũng thận trọng cho vay để kiểm soát rủi ro nợ xấu, do đó, không thể đẩy mạnh cho vay bằng mọi giá.

Thêm những trợ lực cần thiết 

Tuy nhiên, trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản năm 2024 vừa công bố, các chuyên gia phân tích của Công ty Chứng khoán Maybank nhận thấy, yếu tố then chốt đã gây áp lực lên thị trường bất động sản kể từ năm 2018 và khung pháp lý đã có sự cải thiện đáng kể, đặc biệt là mặt bằng lãi suất cho vay.

Theo khảo sát của Dat Xanh Services, nhiều chủ đầu tư bất động sản công bố kế hoạch mở rộng quỹ đất đầu năm. Điều này cho thấy quá trình tái cấu trúc vốn của thị trường đang dần đi vào hoàn thiện và 2024 là năm bản lề chuẩn bị cho chu kỳ hồi phục và phát triển mới. “Sau 2 năm tái cơ cấu, xu hướng của năm nay sẽ là các doanh nghiệp nội giàu tiềm lực tiếp tục cuộc đua thâu tóm quỹ đất sạch, còn khối ngoại đẩy mạnh săn các dự án gặp khó về tài chính”, bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định.

Theo đó, luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản sẽ giúp giải quyết rào cản về quy định, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển dự án mới, góp phần tạo nên thị trường bất động sản minh bạch và bền vững trong dài hạn. Ngân hàng Nhà nước vẫn giữ chủ trương cung ứng vốn cho những dự án bất động sản đủ điều kiện, đặc biệt là dự án bất động sản đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với thu nhập của người lao động. Đồng thời, đẩy mạnh triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng đối với chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ... “Chúng tôi không bao giờ siết tín dụng bất động sản, nhưng tín dụng sẽ không bị thu hút vào đầu cơ, thao túng thị trường dẫn đến trì trệ dòng vốn”, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết.

Nắm bắt xu hướng này, để kích cầu tín dụng ngay từ đầu năm, một số ngân hàng đưa ra nhiều chính sách ưu đãi cho vay bất động sản. Các chuyên gia cho rằng, việc nới tín dụng là rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay, nhằm tiếp sức cho doanh nghiệp bất động sản, vốn đã ở trong tình thế khó và lại chuẩn bị đối diện với áp lực rất lớn từ đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2024.

Vì vậy, doanh nghiệp đề xuất Chính phủ cho kéo dài thời gian cơ cấu khoản vay; tiếp tục cho phép dùng 34% vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn (thay vì rút xuống 30%); nới room cho những ngân hàng đang tham gia tái cơ cấu thị trường bất động sản; kéo dài thời gian cho vay đối với các ngành liên quan trực tiếp tới bất động sản.
Ông Trần Long, Phó Tổng Giám đốc BIDV, cũng đề xuất kéo dài thời hạn của Thông tư 02 về cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ đến hết năm 2024, tiếp tục nghiên cứu tăng hạn mức cho vay bằng phương tiện điện tử các khoản có rủi ro thấp. Trong khi đó, ông Hồ Nam Tiến, Tổng Giám đốc LPBank, cũng đề xuất gia hạn thời hạn hiệu lực của Thông tư 02 thêm 12 tháng đến ngày 30/6/2025 để tiếp tục hỗ trợ khách hàng có khả năng hồi phục.