Kỳ 2: Bất động sản tích hợp chăm sóc sức khỏe toàn diện tại Việt Nam

Khi đô thị hóa ngày càng tạo áp lực lên sức khỏe, thị trường bất động sản đang phải học cách định giá thêm một thước đo mới: chỉ số sống khỏe. Và đó có thể là nơi cuộc cạnh tranh mới của các dự án bất động sản tích hợp hệ sinh thái chăm sóc sức khỏe toàn diện (wellness real estate) bắt đầu.

Khi nơi ở là giải pháp chăm sóc sức khỏe bền vững

Trong hơn một thập kỷ, khái niệm “cao cấp” của thị trường bất động sản đô thị được gắn với những tiện ích như hồ bơi vô cực, phòng gym, sky lounge hay dịch vụ concierge 24/7. Nhưng khi hầu hết dự án đều sở hữu những tiện ích tương tự, khả năng tạo khác biệt ngày càng thu hẹp.

Theo ông Marc Townsend, Cố vấn Cấp cao của Arcadia Consulting Vietnam, khi thị trường ngày càng trưởng thành, kỳ vọng của người mua và nhà đầu tư đối với môi trường sống cũng thay đổi đáng kể. “Người mua và nhà đầu tư ngày càng am hiểu, đồng thời đặt ra những yêu cầu cao hơn đối với môi trường sống. Họ không còn chỉ quan tâm đến vị trí hay giá trị tài sản, mà chú trọng nhiều hơn đến chất lượng tiện ích, trải nghiệm sống và những yếu tố có thể hỗ trợ sức khỏe trong dài hạn”, ông nói.

Việt Nam lần đầu xuất hiện trong nhóm 20 thị trường bất động sản tích hợp wellness lớn nhất thế giới với quy mô khoảng 2,13 tỷ USD năm 2024. (Ảnh: IKI Village)

Xu hướng lựa chọn nơi ở như một giải pháp chăm sóc sức khỏe dài hạn, bền vững đang đưa bất động sản tích hợp wellness trở thành một trong những phân khúc tăng trưởng nhanh nhất thế giới. Theo Viện Sức khỏe Toàn cầu, quy mô thị trường bất động sản tích hợp wellness thế giới đã tăng từ khoảng 225 tỷ USD năm 2019 lên 584 tỷ USD vào năm 2024 và được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh trong những năm tới.

Cùng lúc đó, khoa học tiếp tục cung cấp những nghiên cứu xác thực mối liên hệ hữu cơ giữa môi trường làm việc và sức khỏe. Một nghiên cứu của Đại học Harvard và Đại học Syracuse cho thấy những người làm việc trong môi trường có chất lượng không khí và hệ thống thông gió tốt hơn đạt kết quả đánh giá chức năng nhận thức cao hơn đáng kể so với nhóm còn lại. Nghiên cứu này cũng chỉ ra chi phí để cải thiện chất lượng không khí chỉ khoảng 40 USD/người/năm (tùy địa điểm), trong khi lợi ích năng suất ước tính lên tới 6.500 USD. Đây không chỉ là một phép so sánh chi phí - lợi ích mà còn cho thấy môi trường làm việc bắt đầu được nhìn nhận như một biến số kinh tế. 

Nếu môi trường làm việc có thể ảnh hưởng đến chức năng nhận thức của con người chỉ sau vài giờ tiếp xúc mỗi ngày thì tác động của môi trường sống, nơi con người dành phần lớn thời gian của cuộc đời, còn sâu sắc hơn nhiều. Giấc ngủ là một ví dụ điển hình. Theo RAND Corporation, tình trạng thiếu ngủ từng khiến nền kinh tế Nhật thiệt hại khoảng 138 tỷ USD mỗi năm, tương đương gần 3% GDP. Đáng nói là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng giấc ngủ phần lớn thuộc về các yếu tố như tiếng ồn, nhiệt độ, ánh sáng hay chất lượng không khí. 

Thị trường Việt Nam: Cung chưa đủ cầu?

Nếu trước đây, wellness chủ yếu gắn với các dự án nghỉ dưỡng hoặc second-home tại những địa phương sở hữu lợi thế tự nhiên như ven biển, vùng núi hay khu vực có nguồn khoáng nóng thì hiện nay khái niệm này đã bước ra khỏi định nghĩa của một “sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp theo mùa” thành một nhu cầu sống thiết yếu mỗi ngày.

Tại Việt Nam, xu hướng này được định hình rõ nét khi ngày càng nhiều chủ đầu tư bắt đầu đưa các yếu tố chăm sóc sức khỏe toàn diện vào dự án nhà ở đô thị, từ không gian xanh, mặt nước đến hệ thống các tiện ích chăm sóc sức khỏe toàn diện chuyên sâu. Một ví dụ điển hình cho xu hướng “mang wellness về tận nhà” là sự trỗi dậy của hình thức onsen (tắm khoáng trị liệu) trong những năm gần đây. 

Tuy nhiên, việc kiến tạo một không gian onsen đúng chuẩn đòi hỏi mức đầu tư vô cùng đắt đỏ, từ việc nhập khẩu các vật liệu đặc chủng chịu nhiệt, độ ẩm cao như gỗ Hinoki, đá núi lửa… cho đến việc bắt buộc phải đồng hành cùng các chuyên gia quốc tế trong thiết kế và vận hành. Những rào cản khắt khe này cho thấy bất động sản tích hợp wellness là cuộc chơi “tinh hoa” không dành cho số đông.

Kết quả là thị trường được dự báo sẽ rơi vào tình trạng thiếu cung trước nhu cầu gia tăng về bất động sản tích hợp wellness của một tầng lớp người giàu đang tăng nhanh, song hành cùng tốc độ già hóa dân số đáng kinh ngạc. Theo Quỹ Dân số Liên Hiệp Quốc (UNFPA) và Tổng cục Thống kê, Việt Nam chỉ mất khoảng 20 năm để chuyển từ giai đoạn “xã hội già hóa” sang “xã hội già”, trong khi Pháp cần hơn một thế kỷ và Mỹ cần gần 70 năm. Tỷ lệ người từ 65 tuổi trở lên dự kiến đạt khoảng 14% dân số vào năm 2034.

Tuy nhiên, cách Việt Nam phản ứng với làn sóng già hóa dân số có thể sẽ khác với nhiều thị trường phát triển. Tại Nhật hay một số quốc gia phương Tây, sự gia tăng của dân số cao tuổi đã thúc đẩy sự hình thành của các cộng đồng hưu trí và mô hình nhà ở chuyên biệt dành cho người già. Nhưng ông Marc Townsend cho rằng xu hướng này chưa thực sự xuất hiện tại Việt Nam: “Thay vào đó, một mô hình hybrid đang dần hình thành, trong đó người cao tuổi tiếp tục sống cùng gia đình, trong khi các dịch vụ điều dưỡng và chăm sóc sức khỏe được đưa đến hoặc tích hợp tận nơi”.

Điều đó có nghĩa là thị trường bất động sản tích hợp wellness giờ đây phải đồng thời giải quyết 2 nhu cầu lớn: giúp lực lượng lao động duy trì sức khỏe lâu hơn và cung cấp môi trường sống phù hợp cho nhóm dân số cao tuổi ngày càng gia tăng. Đáng chú ý, Việt Nam lần đầu xuất hiện trong nhóm 20 thị trường bất động sản tích hợp wellness lớn nhất thế giới với quy mô khoảng 2,13 tỷ USD năm 2024. Dù vẫn còn cách xa các thị trường dẫn đầu như Mỹ hay Trung Quốc, Việt Nam lại ghi nhận tốc độ tăng trưởng cao nhất trong bảng xếp hạng, lên tới 42,5% chỉ trong giai đoạn 2023-2024.

Con số này phản ánh một bước chuyển dịch lớn trong tư duy về nhà ở của người Việt. Bất động sản giờ đây không chỉ là tài sản tích lũy hay công cụ đầu tư thuần túy, mà đã trở thành không gian đáng sống - nơi các yếu tố tác động trực tiếp đến sức khỏe thể chất và tinh thần như chất lượng không khí, mật độ xây dựng, tiện ích vận động, khả năng tiếp cận y tế… được đặt lên hàng đầu.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao, Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, nhận định: “Dự kiến trong thời gian tới, các sản phẩm bất động sản tích hợp wellness sẽ hướng tới phát triển chuyên sâu và đa dạng hơn, một cách đúng nghĩa và toàn diện: mở rộng từ nghỉ dưỡng cao cấp sang nhà ở đô thị, trong đó wellness trở thành một tiêu chuẩn sống trong khu đô thị thay vì chỉ đơn thuần là một tiện ích trong dự án”.

Thế nhưng, chính tại đây lại xuất hiện một nghịch lý. Trong khi sống khỏe đang dần trở thành nhu cầu phổ quát của xã hội, phần lớn các dự án bất động sản tích hợp wellness hiện nay vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Theo Viện Sức khỏe Toàn cầu, các dự án tích hợp yếu tố wellness thường được định giá cao hơn từ 10-25% so với những sản phẩm tương đương. Nói cách khác, nhu cầu về bất động sản tích hợp wellness ngày càng trở nên đại chúng nhưng sản phẩm vẫn chủ yếu phục vụ nhóm khách hàng có khả năng chi trả cao. Khoảng cách đó một lần nữa lý giải vì sao đây là một cuộc chơi không dành cho mọi chủ đầu tư.

Bất động sản tích hợp wellness cần gì để xứng tầm?

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, wellness không thể được tạo ra chỉ bằng việc bổ sung spa, hồ bơi, thiền hay cảnh quan xanh… vào một dự án bất động sản. Yếu tố cốt lõi nằm ở khả năng xây dựng một hệ sinh thái sống toàn diện, nơi thiết kế, vận hành, dinh dưỡng, chăm sóc sức khỏe và kết nối cộng đồng được tích hợp như một phần của trải nghiệm sống hằng ngày.

Để phát triển thành công bất động sản tích hợp wellness, các doanh nghiệp cần hội tụ 3 điều kiện cốt lõi.

Thứ nhất là quy hoạch sinh thái và phát triển bền vững. Wellness ngày nay không còn được định nghĩa đơn thuần bằng nhiều cây xanh hay vị trí gần thiên nhiên mà đòi hỏi tư duy quy hoạch tổng thể, từ chất lượng không khí, nguồn nước, ánh sáng tự nhiên cho đến trải nghiệm vận động và tương tác cộng đồng.

Thứ 2 là năng lực vận hành chuyên sâu. Đây là yếu tố phân biệt một dự án wellness thực chất với một dự án chỉ sử dụng wellness như công cụ tiếp thị. Chất lượng vận hành sẽ quyết định trực tiếp trải nghiệm của cư dân cũng như khả năng duy trì giá trị tài sản trong dài hạn.

Thứ 3 là tầm nhìn tài chính dài hạn. Bất động sản tích hợp wellness thường có suất đầu tư lớn hơn đáng kể do yêu cầu cao về hạ tầng, công nghệ, cảnh quan và nguồn nhân lực chuyên môn. Điều đó đòi hỏi các doanh nghiệp phải sở hữu cấu trúc vốn đủ bền vững và chiến lược phát triển dài hạn thay vì tư duy đầu tư ngắn hạn.

“Những dự án thành công trong tương lai sẽ là những dự án tạo ra được giá trị sống thực sự, thay vì chỉ sử dụng khái niệm wellness như một công cụ marketing”, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, nhận định.

Có thể bạn quan tâm:

Kỳ 1 - Chăm sóc sức khỏe toàn diện: Thay đổi định nghĩa về “chuẩn sống tốt”