Mối liên kết tăng trưởng giữa hạ tầng và bất động sản

Chương trình cải cách của Chính phủ thúc đẩy tăng trưởng GDP trong dài hạn, song đồng thời cũng chịu áp lực phải đạt được mức tăng trưởng mạnh trong ngắn hạn. Việc cân bằng hai mục tiêu này là không dễ dàng, do đặc thù của quá trình này sẽ là “chấp nhận hy sinh ngắn hạn để đạt được lợi ích dài hạn”. 

Vì vậy, VinaCapital kỳ vọng Chính phủ sẽ dựa chủ yếu vào ba động lực chính, mà về mặt thực tiễn, có thể được sử dụng để thúc đẩy tăng trưởng GDP trong năm 2026, bao gồm: Tiêu dùng, hiện chiếm hơn 60% GDP của Việt Nam; Phát triển cơ sở hạ tầng, với mục tiêu của Chính phủ là nâng tỉ trọng từ khoảng 6% GDP lên 10%/GDP; Phát triển thị trường bất động sản, đóng góp khoảng 15% GDP khi tính cả các tác động gián tiếp, bao gồm gia tăng chi tiêu của hộ gia đình cho nội thất và các sản phẩm liên quan đến nhà ở.

VinaCapital nhận thấy một mối liên kết chặt chẽ giữa đầu tư hạ tầng thúc đẩy phát triển bất động sản, và từ đó lan tỏa sang tiêu dùng. Giải ngân đầu tư công đã tăng mạnh, khoảng 40% trong năm 2025, và dự báo sẽ tiếp tục tăng thêm 20-30% trong năm 2026. 

Bên cạnh đó, tốc độ tăng trưởng đầu tư công của Việt Nam được kỳ vọng sẽ tăng tốc từ mức tăng khoảng 10% mỗi năm trong 10 năm qua lên mức trung bình 20-30% mỗi năm trong thời gian tới, và kỳ vọng này đã góp phần đẩy lợi suất trái phiếu Chính phủ Việt Nam kỳ hạn 10 năm tăng khoảng 100 điểm cơ bản trong năm 2025, lên quanh mức 4%.

Theo chuyên gia của VinaCapital, làn sóng đẩy mạnh đầu tư hạ tầng này có thể hỗ trợ tăng trưởng GDP trong ngắn hạn, tương tự như cách Trung Quốc đã sử dụng để thúc đẩy nền kinh tế sau khủng hoảng tài chính toàn cầu. Quan trọng hơn, Việt Nam có dư địa tài khóa lớn để gia tăng chi tiêu cho hạ tầng, khi nợ công hiện ở dưới 40% GDP. 

“Trước đây, các rào cản hành chính như chậm trễ trong giải phóng mặt bằng và quy trình phê duyệt kéo dài là những trở ngại chính đối với việc đẩy nhanh giải ngân đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, những nút thắt này đang dần được tháo gỡ nhờ thái độ hành động quyết liệt hơn của đội ngũ cán bộ trong giai đoạn hiện nay” VinaCapital nhận định. 

Các chính sách cải cách được kỳ vọng sẽ mở đường cho một làn sóng gia tăng nguồn cung bất động sản. “Những thay đổi pháp lý sắp tới liên quan đến giải phóng mặt bằng và bồi thường khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở có thể tháo gỡ tới 80% các dự án từng bị đình trệ, qua đó biến chúng thành các dự án “sẵn sàng triển khai” và có thể ngay lập tức đóng góp cho tăng trưởng GDP”, VinaCapital nhận định.

Nói cách khác, Chính phủ đang trao quyền cho một số nhà phát triển bất động sản chủ chốt xử lý các vấn đề về giải phóng mặt bằng và quy hoạch thông qua cơ chế đàm phán trực tiếp về chi phí bồi thường đất đai. Các “nhà phát triển đầu mối” này sau đó sẽ phân bổ hoạt động triển khai thực tế cho các chủ đầu tư và nhà thầu xây dựng ở các tầng tiếp theo trong chuỗi giá trị phát triển bất động sản của Việt Nam. Một cơ chế tương tự cũng đang được áp dụng trong lĩnh vực năng lượng nhằm nâng cao năng lực phát điện của quốc gia.

Cuối cùng, đầu tư hạ tầng tại Việt Nam tiếp tục là động lực quan trọng thúc đẩy phát triển bất động sản, trong bối cảnh các nhà hoạch định chính sách ngày càng thúc đẩy mô hình “Phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng” (Transit-Oriented Development - TOD), tương tự mô hình mà Nhật Bản đã áp dụng để phát triển các khu vực ngoại ô trong giai đoạn thập niên 1960-1970. 

Mặc dù xu hướng lãi suất tăng thường gây lo ngại đối với thị trường bất động sản, nhưng tại Việt Nam, nhu cầu ngày càng được dẫn dắt nhiều hơn bởi mức độ kết nối hạ tầng, thay vì chỉ phụ thuộc vào điều kiện tài chính.

Có thể bạn quan tâm 

Vàng hóa đất thô