Những thay đổi về “khẩu vị” đầu tư bất động sản trong quý IV/2024

Lãi suất toàn cầu hạ nhiệt khuyến khích các nhà đầu tư đẩy nhanh tìm kiếm các cơ hội đầu tư bất động sản (BĐS), tận dụng nền tảng kinh tế vững chắc của khu vực châu Á – Thái Bình Dương. Tại Việt Nam, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào BĐS tăng mạnh trong năm 2024, tập trung vào các tài sản chiến lược như đất phát triển dự án, BĐS công nghiệp và hậu cần, nhà ở và văn phòng.

“Sự thâm nhập mạnh mẽ của dòng vốn ngoại vào lĩnh vực BĐS chứng tỏ sức bền và dư địa phát triển của thị trường còn rất lớn. Những thay đổi về “khẩu vị” đầu tư trong quý cuối của năm 2024, dù là với mục đích phát triển, thuê hay mua BĐS, phản ánh các xu hướng và triển vọng của một số thị trường, phân khúc, và sản phẩm bất động sản trong thời gian tới”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam nhận định.

Báo cáo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý IV/2024 của Avison Young cho thấy những thay đổi đáng chú ý trên thị trường bất động sản như sau:

Văn phòng

Trong quý IV, thị trường văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội duy trì ổn định, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy giữ mức tích cực. Từ nguồn cung mới ít và hoạt động của thị trường, xu hướng chung là tối ưu hoá không gian làm việc và chi phí thuê.

Tại TP.HCM, phần lớn giao dịch thuộc diện gia hạn, tái ký hợp đồng thuê, mở rộng hoặc di dời văn phòng trong nội quận hoặc từ quận 1 sang khu đô thị mới Thủ Thiêm. Giá thuê hạng A và hạng B lần lượt đạt 54 USD/m²/tháng và 31 USD/m²/tháng, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường 88%. Trong hai năm tới, nguồn cung mới sẽ tập trung chủ yếu ở khu vực rìa trung tâm như quận 3, 7, Tân Bình, Bình Thạnh và TP.Thủ Đức.

Nhìn lại các diễn biến giao dịch thuê văn phòng trong năm 2024, có thể thấy nhu cầu văn phòng sẽ ngày càng phân hóa. Văn phòng trong khu trung tâm vẫn tiếp tục thu hút các công ty công nghệ, tài chính và dịch vụ chuyên nghiệp quốc tế lớn, giá thuê dự báo đi ngang hoặc tăng nhẹ. Trong khi đó, các dự án mới ở khu vực rìa trung tâm giúp tăng nguồn cung để đáp ứng đa dạng nhu cầu văn phòng. Dù quyết định di dời hay ở lại, điều này cho thấy doanh nghiệp đang tập trung ưu tiên không gian làm việc chất lượng, hiện đại với mức giá thuê hợp lý để vừa quản lý tài chính hiệu quả, vừa nâng cao môi trường làm việc.

Căn hộ

Nguồn cung căn hộ trung và cao cấp tiếp tục tăng ở thành phố lớn, hạ tầng giao thông đẩy nhanh xu hướng phát triển ngoại vi.

Tại TP.HCM, phân khúc cao cấp tăng giá mạnh nhất trong năm 2024; một số dự án có giá sơ cấp đạt trên 8.000 USD/m². Dù nguồn cung được cải thiện, giá bán cao thúc đẩy nhu cầu hướng về Bình Dương, Đồng Nai, Long An, nơi hạ tầng đang phát triển và mức giá hợp lý (trung bình 1.100-1.500 USD/m² như tại Thuận An và Dĩ An, Bình Dương). Năm 2025, TP.HCM dự kiến ra mắt 50.000 căn hộ từ 17 dự án, trong đó có 11/17 dự án tập trung tại TP. Thủ Đức.

Nguồn: Avison Young Việt Nam

Tại Hà Nội, giá sơ cấp tăng 5% so với quý trước, đạt trung bình 2.600-3.600 USD/m². Sau giai đoạn tăng nóng ở nửa đầu 2024, thời gian tới mức tăng giá được kỳ vọng ổn định hơn. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 80-85%, cao hơn TP.HCM (70-75%).

Các chi phí đầu vào tăng (thuế đất, chi phí xây dựng, thiết kế) và định vị sản phẩm sẽ đẩy giá bán căn hộ trung bình tiếp tục tăng ở các thành phố lớn. Xu hướng phát triển ngoại vi sẽ tiếp tục rõ nét nhờ các tuyến đường sắt đô thị được đẩy mạnh đầu tư, hình thành các trung tâm đô thị vệ tinh với nhiều dự án chung cư. Mới đây, TP.HCM đề xuất đường trên cao 4 làn xe trên QL13 qua TP Thủ Đức, thúc đẩy phát triển ra Bình Dương.

Khu công nghiệp

Trong quý IV/2024, giá thuê đất công nghiệp và tỷ lệ lấp đầy tại Hà Nội và TP.HCM không đổi so với quý trước và cũng không biến động nhiều so với cùng kỳ năm 2023. Hai thị trường trọng điểm này duy trì vai trò hạt nhân, thúc đẩy phát triển công nghiệp cho các địa phương xung quanh.

Hoạt động M&A BĐS công nghiệp tiếp diễn trong năm 2024 với sự tham gia tích cực của nhà đầu tư ngoại. Phân khúc này chiếm đến 78% tổng số giao dịch BĐS tại Việt Nam, tập trung vào các thương vụ mua bán đất để phát triển dự án công nghiệp hoặc mua bán tài sản.

Sự phát triển của thương mại điện tử và dòng vốn FDI vào ngành công nghiệp chế biến càng thúc đẩy nhu cầu đối với nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.

“Việc ông Donald Trump tái đắc cử tổng thống Hoa Kỳ sẽ đẩy nhanh quá trình dịch chuyển sản xuất sang quốc gia khác mà Việt Nam tiếp tục được xem là điểm đến chiến lược nhờ nhiều lợi thế. Vì vậy, còn nhiều cơ hội cho các chủ đầu tư và đơn vị phát triển bất động sản công nghiệp. Loại hình nhà kho, nhà xưởng xây sẵn dự báo được phát triển dồi dào và đa dạng hơn nữa khi nhu cầu thị trường ngày càng tăng lên”, ông Vũ Minh Chí, Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp tại Avison Young Việt Nam cho biết.

Nguồn Theo Avison Young Việt Nam