Tam giác quyền lực mới

Khi một cơ sở kho lạnh rộng hơn 10.000 m² tại TP.HCM đổi chủ về tay tập đoàn logistics Nhật Kamigumi Co. vào tháng trước, đó không chỉ là một thương vụ chuyển nhượng tài sản thông thường. Giao dịch này là lát cắt phản ánh một làn sóng ngầm đang định hình lại toàn bộ thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam: cuộc đua hạ tầng chuyên dụng và quỹ đất chiến lược. 

Tái cấu trúc không gian tăng trưởng. Tại trung tâm sản xuất lớn nhất Việt Nam, quỹ đất công nghiệp truyền thống tại TP.HCM đang cạn kiệt. Tình trạng này buộc dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thế hệ mới, đặc biệt từ ngành điện tử, bán dẫn và logistics hiện đại, phải mở rộng không gian tìm kiếm sang các địa bàn lân cận. Theo báo cáo MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield, tỷ lệ lấp đầy kho bãi tại TP.HCM đã chạm ngưỡng 98,7%, một trạng thái gần như “cháy hàng”. Cán cân phát triển công nghiệp đang được tái phân bổ sang một tam giác động lực mới gồm TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh. 

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, nhận định, các diễn biến mới về chính sách thương mại toàn cầu, nhất là với Mỹ, đã tác động lên nhu cầu mở rộng đầu tư của nhiều doanh nghiệp. Các “Queen Bee” sẽ thuê diện tích lớn và kích hoạt hệ sinh thái doanh nghiệp cung ứng đi theo, gia tăng nhu cầu cả về nhà kho, nhà xưởng xây sẵn và đất công nghiệp. “Nhiều nhà đầu tư lớn có động thái mở rộng đầu tư tại Việt Nam, qua đó có thể mang đến các diễn biến tích cực cho lĩnh vực bất động sản công nghiệp thời gian tới”, bà An nói.

Sự tái cấu trúc địa giới hành chính và quá trình rà soát quy hoạch đã đẩy thị trường đất công nghiệp vào giai đoạn tích lũy. Trong quý II/2026, tổng diện tích đất khu công nghiệp toàn vùng duy trì ở mức 36.063 ha, không ghi nhận nguồn cung mới so với quý trước. Tuy nhiên, áp lực hấp thụ vẫn tiếp diễn. Giá thuê sơ cấp trung bình đạt 186,4 USD/m²/chu kỳ thuê. Đáng chú ý, Đồng Nai đã vượt qua TP.HCM để xác lập mức giá thuê khu công nghiệp cao nhất vùng: 189,6 USD/m², hưởng lợi trực tiếp từ tiến độ hoàn thiện của đại dự án sân bay Long Thành và hệ thống cảng biển lân cận. 

Ở chiều ngược lại, Tây Ninh định vị mình là điểm đến cạnh tranh về chi phí khi giá thuê đất giảm nhẹ xuống 179,6 USD/m² nhằm thu hút các đại dự án sản xuất thâm dụng mặt bằng. Tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn tại địa phương này đã lên tới 93,7%, tăng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. 

“Thị trường công nghiệp phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian tăng trưởng, khi mỗi thị trường ngày càng đảm nhiệm một vai trò rõ nét hơn trong chuỗi cung ứng”, bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định. “TP.HCM có lợi thế về vị trí và đang chuyển dịch theo hướng thu hút các ngành có giá trị gia tăng cao, trong khi Đồng Nai và Tây Ninh có dư địa lớn hơn để mở rộng quỹ đất và đón dòng vốn đầu tư mới”, bà nói thêm. 

 Bên cạnh các dự án đường bộ cao tốc và đường vành đai 3, dự án phát triển các hành lang đường thủy nội địa phía Nam với tổng vốn đầu tư 163,3 triệu USD, dự kiến khởi công vào cuối năm 2026, đang được các chuyên gia đánh giá là bước ngoặt logistics. Tuyến hành lang thủy lộ này sẽ kết nối trực tiếp các trung tâm chế xuất nội địa tại Đồng Nai và Tây Ninh về các cụm cảng nước sâu TP.HCM và Cái Mép - Thị Vải. Hưởng ứng tín hiệu hạ tầng, các chủ đầu tư đang chuẩn bị tung ra thị trường hơn 680.000 m² nhà kho xây sẵn mới trong giai đoạn 2026-2028. 

Gom tài sản thực, tái cấu trúc quỹ đất. Sự sôi động của dòng vốn FDI công nghiệp đang kích hoạt một thị trường M&A nhộn nhịp. Báo cáo từ Grant Thornton ghi nhận trong tháng 7/2026, toàn thị trường có 31 thương vụ với tổng giá trị công bố đạt 228,1 triệu USD, trong đó bất động sản, logistics và hạ tầng đóng góp tới 42% tổng quy mô giao dịch. 

Khẩu vị của các nhà đầu tư tổ chức đang chuyển mạnh từ việc “ôm đất chờ thời” sang thâu tóm các tài sản hạ tầng có dòng tiền khai thác ngay. Trong chuỗi cung ứng lạnh, thương vụ Kamigumi mua 50% cổ phần tại Kho lạnh CLK (sức chứa 20.897 tấn) tại TP.HCM là bước đi chiến lược nhằm củng cố mạng lưới chuỗi lạnh cho ngành thực phẩm và dược phẩm. Thậm chí, Grab tham gia đầu tư chiến lược vào EBOOST nhằm mở rộng mạng lưới hơn 2.000 trạm sạc xe điện hiện hữu, trong khi Sharp Energy Solutions thâu tóm toàn bộ Sharp NSN để phát triển hệ thống điện mặt trời mái nhà và lưu trữ năng lượng (BESS) tại các khu công nghiệp.

Thị trường đang chuẩn bị bước vào chu kỳ mở rộng nguồn cung lớn nhất trong nhiều năm trở lại đây. Cả 3 cực tăng trưởng đều đã công bố các quy hoạch đầy tham vọng nhằm đón đầu làn sóng di dời chuỗi cung ứng. Tây Ninh đã phê duyệt danh mục 49 khu công nghiệp mới với quy mô lên tới khoảng 16.000 ha, sẵn sàng cung ứng quỹ đất thô dồi dào với chi phí cạnh tranh nhất khu vực. 

TP.HCM đẩy mạnh xúc tiến 14 khu công nghiệp mới (3.833 ha). Theo bà Nguyễn Thị Trang, chuyên gia từ Công ty Chứng khoán KBSV, triển vọng nhóm bất động sản khu công nghiệp nửa cuối năm sẽ được hỗ trợ bởi làn sóng FDI công nghệ cao, đặc biệt ở các lĩnh vực nghiên cứu và phát triển, trí tuệ nhân tạo, bán dẫn và trung tâm dữ liệu. Trong khi đó, Đồng Nai nâng chuẩn sinh thái khi tập trung thi công 3 khu công nghiệp trọng điểm (2.240 ha) với các tiêu chuẩn khắt khe về công trình xanh và chứng chỉ phát thải (ESG) để kết nối trực tiếp với đại đô thị sân bay Long Thành. 

Cuộc đua bất động sản công nghiệp phía Nam trong giai đoạn 2026-2028 không còn là câu chuyện so kè về giá thuê trên mỗi m2. Thay vào đó, lợi thế tuyệt đối sẽ thuộc về những nhà phát triển sở hữu hạ tầng kết nối đa phương thức hoàn chỉnh, nguồn cung năng lượng xanh ổn định và khả năng cung cấp giải pháp kho xưởng chuyên dụng bàn giao nhanh cho các nhà sản xuất toàn cầu.