Xa xỉ dịch chuyển

Việt Nam đang chứng kiến sự chuyển dịch rõ rệt trong cơ cấu du lịch, từ một “điểm đến phổ thông” nổi tiếng với bãi biển đẹp và giá hợp lý tiến tới trở thành một điểm đến xa xỉ thu hút tầng lớp thượng lưu trong nước và quốc tế. Sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch sau đại dịch, cùng với sự mở rộng nhanh chóng của tầng lớp người giàu mới, đã tạo cơ hội cho các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp phát triển.

Dẫn đầu đường đua châu Á
Sự kết hợp giữa nguồn cầu nội địa tăng nhanh, dòng vốn vào bất động sản nghỉ dưỡng có thương hiệu (branded residences) và các mô hình trải nghiệm cá nhân hóa đang thay đổi cách Việt Nam cạnh tranh với các điểm đến cao cấp khác trong khu vực. Theo báo cáo của C9 Hotelworks, tổng cộng 18.197 căn trên 61 dự án đang được ghi nhận, là con số lớn nhất trong khu vực châu Á. Đáng chú ý, Việt Nam chiếm tới 41% tổng nguồn cung tương lai của các dự án bất động sản hàng hiệu tại châu Á.

Phần lớn nguồn cung này tập trung tại các điểm đến ven biển như Đà Nẵng và Hội An, phản ánh xu hướng sở hữu ngôi nhà thứ 2 (second-home) ven bờ biển của giới thượng lưu. Song song đó, thị trường du lịch hạng sang của Việt Nam được dự báo sẽ đạt tốc độ tăng trưởng kép hằng năm (CAGR) 6,5% trong giai đoạn 2025-2033.

Xu hướng tiêu dùng của khách hàng thượng lưu đã chuyển từ “tiêu nhiều tiền” sang “tiêu cho trải nghiệm hiếm có, cá nhân hóa”. Du khách giàu ưu tiên yếu tố độc đáo, chăm sóc sức khỏe, bảo mật quyền riêng tư và tính bền vững khi lựa chọn điểm đến.

Chính yếu tố trải nghiệm khiến branded residences có sức hấp dẫn lớn: chủ sở hữu được hưởng tiêu chuẩn vận hành quốc tế, dịch vụ theo chuẩn resort và thường có cơ hội cho thuê hoặc trao đổi theo hệ thống để tăng hiệu quả sử dụng tài sản. Điều này lý giải vì sao nhiều nhà phát triển trong nước hợp tác với các tên tuổi quốc tế để “gắn thương hiệu” cho dự án, nhằm gia tăng giá trị, độ tin cậy và tính thanh khoản.

Báo cáo khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Knight Frank cho thấy các thị trường như Việt Nam, Thái Lan, Philippines... đang nổi trội nhờ mức giá cạnh tranh cộng với sự gia tăng nhanh của tầng lớp người giàu, tạo lợi thế cho branded residences phát triển mạnh. 

Các mô hình cung cấp trải nghiệm cao cấp cũng ngày càng đa dạng hơn. ThirdHome, một câu lạc bộ trao đổi kỳ nghỉ cao cấp toàn cầu, đang đưa ra lời giải cho vấn đề “tài sản nhàn rỗi” của giới chủ second-home. Chủ second-home đóng góp thời gian không sử dụng để đổi điểm, sau đó sử dụng điểm đó để lưu trú tại tài sản của các thành viên khác, giúp tiết kiệm chi phí và mở ra kinh nghiệm quốc tế.

Ông Wade Shealey, nhà sáng lập, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc của ThirdHome, nhấn mạnh Việt Nam là thị trường tăng trưởng nhanh, nhiều tiềm năng cho mô hình trao đổi cao cấp này. Sự tự tin này có cơ sở bởi sự bùng nổ của thị trường du lịch cao cấp và xu hướng sở hữu căn hộ nghỉ dưỡng (ngôi nhà thứ 2) tại Việt Nam, do số lượng người dân có mức thu nhập cao ngày càng tăng.

Chất lượng trước số lượng
Các chuyên gia trong ngành nhìn nhận cơ hội là thực sự, nhưng đi kèm nhiều cảnh báo. Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Cấp cao của Savills Hotels khu vực Đông Nam Á, nhận xét rằng sự phục hồi và tăng trưởng của thị trường khách sạn tạo điều kiện để branded residences phát triển. Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo: “Cạnh tranh sẽ rất gay gắt và nhà đầu tư cần nhìn nhận chất lượng vận hành, không chỉ là số lượng dự án”.

Nếu thị trường chạy theo số lượng mà bỏ qua yếu tố vận hành quốc tế, khác biệt trải nghiệm và minh bạch pháp lý, rủi ro thừa cung cục bộ và mất giá trị tài sản là có thể xảy ra.

Những điểm nóng ven biển nếu có quá nhiều dự án tương tự có thể đối mặt nguy cơ thừa cung cục bộ, dẫn tới áp lực giảm giá hoặc khấu hao thanh khoản. Tính bền vững điểm đến, khai thác quá mức bờ biển, áp lực hạ tầng và rác thải có thể làm giảm sức hút dài hạn nếu không có kế hoạch quản lý bài bản. Chi phí duy trì second-home (bảo trì, quản lý, thuế) cũng là gánh nặng nếu chủ nhà dùng tài sản ít hoặc chủ yếu để đầu tư.

Đối với nhà đầu tư, bài toán hiện nay là chọn dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư và đối tác vận hành uy tín, cũng như đánh giá kỹ khả năng tạo doanh thu bền vững.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cũng lưu ý, nếu giá nhà leo thang, giao dịch thiên về đầu cơ có thể đẩy thị trường bất động sản cao cấp vào nguy cơ hình thành bong bóng nếu không có giải pháp điều chỉnh.

Du lịch thượng lưu và branded residences mở ra cơ hội lớn cho Việt Nam: giá trị gia tăng, nguồn thu du lịch cao hơn và quảng bá điểm đến sang phân khúc khách hàng có chi tiêu lớn. Nhưng để cơ hội thành hiện thực, cần một lộ trình “chất lượng trước số lượng”: minh bạch pháp lý, tiêu chuẩn vận hành quốc tế, phát triển hạ tầng đồng bộ, chính sách visa hấp dẫn và quản lý điểm đến bền vững.