Chung cư: Từ hầm trú ẩn an toàn đến "quả bom nợ" của bất động sản Mỹ

Từ trước đến nay, chung cư luôn được xem như một kênh trú ẩn an toàn trong mảng bất động sản Mỹ. Nhưng giờ đây, tình hình đã thay đổi khi phân khúc này trở thành một vấn đề “đau đầu” trong thị trường bất động sản thương mại vốn đang gặp nhiều khó khăn.

Vỡ mộng

Nhiều năm qua, các nhà đầu tư đã không ngần ngại “xuống tiền” để mua các tòa nhà chung cư vì sự tăng trưởng ổn định theo thời gian cùng với triển vọng lợi nhuận lớn. Thậm chí nhiều người đã vay tiền để mua chung cư với hy vọng giá thuê tăng nhanh, sau đó lấy tiền cho thuê để trả nợ.

Khác với các tòa nhà văn phòng hay trung tâm thương mại bị ảnh hưởng nặng nề bởi xu hướng làm việc từ xa kể từ sau đại dịch COVID-19, căn hộ chung cư cho thuê có tỉ lệ trống phòng khá thấp. Vấn đề cũng không nằm ở việc thiếu cầu hay giá thuê tăng mạnh sau năm 2020, mà vấn đề ở đây là do lãi suất.

Các chủ sở hữu vay nhiều khoản nợ để mua chung cư cho thuê. Ảnh: Bloomberg.

Năm 2022, chi phí nợ tăng vọt đã khiến nhiều chủ sở hữu chung cư có nguy cơ vỡ nợ. Giá trị một tòa chung cư giảm 14% trong tháng 6/2023 so với mức tăng 25% của cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó, các khoản nợ thế chấp trong phân khúc căn hộ chung cư ngày càng tăng lên, dù hiện tại con số vẫn ở mức thấp. Chi phí vay tăng gấp đôi, chi phí xây dựng cũng tăng lên trong khi giá thuê lại giảm. Đầu năm nay, Công ty chuyên cung cấp dữ liệu Trepp cho biết khoản nợ từ việc cho thuê căn hộ đang chiếm tỉ trọng lớn trong các khoản thế chấp vỡ nợ và có nhiều chủ sở hữu có khả năng sẽ vỡ nợ.

Ông Peter Sotoloff, thành viên sáng lập mảng nợ bất động sản của Blackstone, nhận định các chủ sở hữu căn hộ chung cư có lẽ sẽ phải đối mặt với kịch bản “Bom Hydro”.

Các khoản thế chấp chưa thanh toán trong phân khúc căn hộ chung cư đã tăng hơn gấp đôi trong thập kỷ qua, lên khoảng 2.000 tỉ USD, theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp. Con số này gần gấp đôi số lượng nợ của phân khúc toà nhà văn phòng. Ngoài ra, có khoảng 980,7 tỉ USD khoản nợ căn hộ chung cư sẽ đến hạn trong khoảng từ 2023 đến 2027.

Nhà đầu tư gặp khó

Trước đây, các tòa nhà chung cư luôn được xem như một danh mục đầu tư bất động sản thương mại có rủi ro thấp. Điều này đã được thể hiện rõ ràng ngay cả trong thời kỳ suy thoái, kể cả cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008-2009. Trong giai đoạn khủng hoảng, nhiều người đổ tiền mua chung cư để cho thuê, bất chấp thị trường bất động sản sụp đổ bởi ai cũng cần nơi để sinh sống. Ngoài ra, lạm phát cũng là yếu tố “cho phép” các chủ sở hữu tăng giá thuê cao hơn bình thường, từ đó làm tăng giá trị của một căn chung cư. Được biết, giá thuê chung cư ở Mỹ đã tăng 25% trong vòng 18 tháng kể từ năm 2021 đến năm 2022.

Đối với các nhà đầu tư, có nhiều yếu tố để đẩy giá thuê lên cao. Chủ sở hữu chug cư thường vay hơn 80% giá trị căn hộ từ thị trường trái phiếu. Và hầu hết các khoản vay căn hộ đều là khoản vay thế chấp có lãi suất cố định và dài hạn. Tuy nhiên, trong thời kỳ đại dịch COVID-19 bùng nổ, các nhà đầu tư đã vay nhiều khoản vay có lãi suất biến đổi ngắn hạn hơn.

Trong số những nhà đầu tư, đã có người quyết định tăng giá thuê một cách quyết liệt để nhanh chóng bán lại các tòa nhà hoặc tái cấp vốn các khoản nợ. Nhưng ít ai dự đoán được rằng lãi suất có thể tăng nhanh như hiện tại, khiến giá trị các căn chung cư sụt giảm và buộc các chủ sở hữu phải tái huy động vốn ở mức lãi suất cao hơn. Việc tăng giá thuê đang chững lại ở nhiều thành phố Mỹ trong khi lạm phát vẫn còn dai dẳng và chi phí bảo hiểm tăng cao đã khiến chi phí vận hành tòa nhà trở thành một gánh nặng.

Một trường hợp đang gặp khó khăn trong phân khúc chung cư ở Mỹ là Tides Equities. Công ty đã mua hơn 6,5 tỉ USD bất động sản cho thuê kể từ năm 2016, chủ yếu là các tòa chung cư ở tầm giá trung bình và thấp, nằm ở các thành phố phía Tây Nam nước Mỹ. Năm 2021, Tides Equities cho biết dự kiến tăng giá thuê của một tòa nhà ở vùng ngoại ô Dallas lên 44% trong vòng 3 năm.

Tuy nhiên, đến tháng 6/2023, công ty cho biết kế hoạch đã không thể diễn ra suôn sẻ như dự tính ban đầu, bởi các khách thuê có vẻ đang gặp khó khăn về tài chính. Ngoài ra, một số bất động sản không còn đủ khả năng để tạo ra lợi nhuận cho việc trả nợ. Theo đó, Tides Equities cho rằng các nhà đầu tư cần đổ thêm vốn để “cứu” những tòa chung cư khỏi nguy cơ vỡ nợ.

Hầu hết giới phân tích đều có chung nhận định rằng sự thiếu hụt nhà ở và giá thuê tăng cao sẽ còn tiếp diễn trong tương lai. Nếu lãi suất giảm, thị trường bất động sản Mỹ có thể hạ nhiệt và vào trạng thái phục hồi. Do đó, những chủ sở hữu có các khoản vay với lãi suất cố định sẽ có lợi thế tốt hơn để vượt qua những biến động ngắn hạn. 

Nhưng, vẫn có nhiều rủi ro khác đang ẩn hiện. Số lượng các tòa chung cư mới mở trong năm nay và năm tới đặc biệt nhiều, nhất là ở phân khúc cao cấp của thị trường cho thuê. Và điều này sẽ là vấn đề dẫn đến những lo ngại về nguồn cung.

Có thể bạn quan tâm:

Thị trường gạo toàn cầu ra sao khi Ấn Độ cấm xuất khẩu gạo?

Nguồn WSJ