Lực hút của bất động sản tại khu Đông TP.HCM

Khi dòng vốn đang chảy về hướng phát triển bền vững - từ chiến lược tăng trưởng xanh quốc gia đến danh mục phân loại xanh và gần 780.000 tỷ đồng dư nợ tín dụng xanh - thị trường bất động sản đang đứng trước một cuộc tái định giá theo tiêu chí mới.

Bất động sản tích hợp hệ sinh thái chăm sóc sức khỏe toàn diện (wellness real estate) nổi lên như lớp tài sản hưởng lợi rõ nét nhất trong chu kỳ này và khu Đông TP.HCM đang là nơi các lực đẩy chính sách, quy hoạch và nhân khẩu học hội tụ.

Khi dòng vốn được “điều hướng”

Câu chuyện của bất động sản trong chu kỳ mới bắt đầu từ dòng vốn đang được điều tiết có chủ đích. Ở phương diện toàn cầu, “luật chơi” kinh tế đã và đang dịch chuyển nhanh theo mô hình bền vững - xanh hóa và phát thải thấp, thay cho mô hình tăng trưởng kinh tế truyền thống dựa vào tài nguyên và năng lượng hóa thạch dần chạm ngưỡng. Không đứng ngoài xu thế, Việt Nam đã trả lời bằng cam kết phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050 tại Hội nghị COP26 và Chiến lược quốc gia về tăng trưởng xanh giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn 2050 (Quyết định 1658/QĐ-TTg). 

Đáng chú ý, các cam kết này đã được chuyển hóa thành công cụ tài chính cụ thể: Quyết định 21/2025/QĐ-TTg quy định tiêu chí môi trường và danh mục phân loại xanh, tạo hành lang pháp lý để các tổ chức tín dụng mở rộng giải ngân cho dự án đạt chuẩn. Kết quả là dư nợ tín dụng xanh toàn hệ thống đạt gần 780.000 tỷ đồng vào cuối năm 2025, tăng 14,6% - vượt xa mức 9,5% của năm 2024; số tổ chức tín dụng tham gia tăng từ 15 đơn vị năm 2017 lên 78 đơn vị. Nói cách khác, chi phí vốn đang được tái định giá theo tiêu chí bền vững: dự án nào đạt chuẩn xanh sẽ tiếp cận vốn rẻ hơn, dễ hơn và ngược lại.

Một câu hỏi đặt ra cho nhà đầu tư: dòng vốn được điều tiết này sẽ chảy vào lớp tài sản bất động sản nào? Báo cáo Build Well to Live Well: The Future của Viện Sức khỏe Toàn cầu (GWI) cho thấy một phần lớn dòng vốn này đang chảy về đâu: thị trường bất động sản tích hợp wellness toàn cầu đạt 584 tỷ USD năm 2024, tăng trưởng khoảng 19,5%/năm giai đoạn 2019-2024, gần gấp 4 lần tốc độ của ngành xây dựng nói chung và được dự báo cán mốc 1.100 tỷ USD vào năm 2029. 

Quan trọng hơn con số quy mô là bằng chứng về giá: tổng hợp trên 300 nghiên cứu học thuật và độc lập, GWI ghi nhận bất động sản nhà ở tích hợp wellness ở phân khúc trung và cao cấp có mức giá cao hơn 10-25% so với sản phẩm thông thường. Tại Việt Nam, các công trình đạt chứng chỉ xanh như EDGE hay LEED tiết kiệm khoảng 20% chi phí năng lượng vận hành và có khả năng tăng giá 10-12% so với dự án cùng phân khúc. Khảo sát của PwC cho thấy 54% người tiêu dùng Việt sẵn sàng trả thêm tới 10% cho sản phẩm bền vững, cao hơn mức trung bình khu vực.

Năm 2024, Việt Nam lần đầu tiên lọt vào Top 20 thị trường bất động sản tích hợp wellness lớn nhất thế giới với quy mô 2,13 tỷ USD, tăng gần 43% so với năm 2023. Xét cả giai đoạn 2019-2024, Việt Nam nằm trong nhóm quốc gia tăng trưởng nhanh nhất thế giới với tốc độ 22,6%/năm, theo GWI. Lối sống chuẩn wellness - “sống xanh, sống khỏe”, vì vậy không còn là lựa chọn “xa xỉ” của một nhóm nhỏ khách hàng thượng lưu, mà đang trở thành một thước đo định giá cho các dự án bất động sản trong chu kỳ mới.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, trích nghiên cứu chuyên sâu của Công ty cho biết tiêu chí wellness và không gian xanh đã chuyển dần từ “giá trị cộng thêm” sang “điều kiện cần”. Các yếu tố này không còn chỉ là một xu hướng tiếp thị ngắn hạn sau giai đoạn COVID-19 mà đã trở thành yêu cầu thực tế, mang tính bắt buộc của nhóm khách hàng trung và cao cấp. “Khi một yếu tố gắn liền trực tiếp với sự an toàn, sức khỏe và chất lượng sống cốt lõi, yếu tố đó sẽ trở thành nhu cầu. Chủ đầu tư nào không thích ứng với lăng kính này sẽ rất khó thuyết phục tập khách hàng trung và cao cấp trong chu kỳ thị trường kế tiếp”, bà Ngọc nhận định.

Chuyển hóa tâm lý: Từ “sợ bỏ lỡ” sang “sợ chọn sai”

Phân tích sâu hơn, bất động sản tích hợp wellness là đích đến của dòng vốn trong chu kỳ bất động sản mới: chính nhà đầu tư đã thay đổi, sau khi 2 niềm tin phổ biến nhất của thị trường được thực tế kiểm chứng. 

Niềm tin thứ nhất - “giá bất động sản chỉ tăng, không giảm” - đã bị chu kỳ điều chỉnh 2022-2023 bác bỏ, khi giá nhiều phân khúc giảm sâu, nhà đầu tư chôn vốn và hàng loạt doanh nghiệp bất động sản bị sàng lọc. Ngay trong hiện tại, dữ liệu vẫn cho thấy giá không đi lên đồng loạt: theo MBS, trong quý I/2026, mặt bằng lãi suất cao khiến giá đất nền tại Hà Nội giảm 4% và giá nhà ở tại TP.HCM giảm 2% so với cuối năm 2025; giá thứ cấp phân hóa mạnh và chỉ tăng ở những dự án tạo ra giá trị thật. Một phần đà tăng giá sơ cấp hiện nay còn đến từ chi phí - tiền sử dụng đất theo bảng giá mới, chi phí vốn, vật liệu - chứ không hoàn toàn phản ánh nhu cầu thật tăng tương ứng.

Niềm tin thứ 2 - khả năng thanh khoản của tài sản - chỉ được kiểm chứng khi nhà đầu tư cần bán ra. Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy quy mô thị trường quý I/2026 có hơn 1.360 dự án đang triển khai với khoảng 654.000 căn nhà ở, trong khi tổng lượng giao dịch đạt gần 140.000 căn, nghĩa là ở bất kỳ thời điểm nào, lượng tài sản chờ hấp thụ luôn lớn hơn nhiều lượng giao dịch thực. Trên thực tế, một giao dịch thứ cấp thường cần vài tháng để hoàn tất và có thể tính bằng năm trong giai đoạn thị trường trầm lắng.

Sức ép định giá cũng đã hiện diện. Giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã lên khoảng 128 triệu đồng/m² và tại TP.HCM khoảng 112 triệu đồng/m² (số liệu quý I/2026) - vùng giá vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người lao động đô thị. Dẫn số liệu nghiên cứu thị trường, kiến trúc sư Nguyễn Hoàng Mạnh, đồng sáng lập kiêm CEO của MIA Design Studio, lưu ý chỉ số giá căn hộ trên thu nhập đã tiến lên vùng khoảng 30 năm, từ mức 23,5 năm vào năm 2023. “Đây là cảnh báo, không phải tín hiệu cứ mua là thắng. Đầu cơ ngắn hạn và đầu tư giá trị khác nhau về bản chất rủi ro và về kết quả dài hạn”, ông nhận xét. 

Điều này đã tác động lớn đến lựa chọn đầu tư. Nếu trước đây các nhà đầu tư sợ FOMO (hội chứng tâm lý sợ bị bỏ lỡ) thì nay họ sợ nhất là đầu tư sai. Khách hàng ngày nay không còn hỏi “mua gì để tăng giá?” mà thay bằng “tài sản này tạo ra dòng tiền gì cho tôi?”.

Ảnh: IKI Village

Khu Đông TP.HCM: “Thiên thời, địa lợi, nhân hòa”

Trong bối cảnh đó, mọi sự chú ý của giới đầu tư càng dồn về khu Đông TP.HCM. Việc các dự án bất động sản tích hợp wellness xuất hiện tại khu vực này không thể là ngẫu nhiên. Trao đổi với NCĐT, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở của CBRE Việt Nam, cho biết với định hướng quy hoạch thành phố Thủ Đức thành trung tâm đô thị sáng tạo, tương tác cao, khu vực này tập trung một tỷ lệ lớn lực lượng lao động trí thức, chuyên gia và nhân sự ngành công nghệ cao. Đây là nhóm đối tượng chịu áp lực công việc lớn, có yêu cầu đặc biệt khắt khe về việc tái tạo sức khỏe thể chất và tinh thần ngay tại không gian sống. 

Thứ đến là vị trí. Khu Đông sở hữu lợi thế về các kết nối liên vùng: vành đai 3, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, định hướng mở rộng metro số 1, cùng các tuyến cầu và đường kết nối. “Những chuyển động này có thể tái định hình vai trò của khu vực, đưa khu Đông từ một địa bàn phát triển theo chiều rộng thành một cực đô thị có khả năng kết nối TP.HCM với Bình Dương, Đồng Nai và sân bay Long Thành”, ông Kiệt chia sẻ.

Còn theo quan sát của JLL Việt Nam, các mô hình bất động sản mới bị hút về khu Đông vì nơi đây luôn chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu nguồn cung và cầu khoảng 50-60%, nhiều thời điểm từng chiếm tới 80-96% nguồn cung mới toàn thị trường từ năm 2020 đến nay. 

Việc duy trì tốc độ tăng giá 2 con số trong nhiều năm đã khẳng định vai trò là cực phát triển chính của thành phố. “Hiện khu Đông không còn là thị trường của câu chuyện tương lai mà là thị trường của hiệu quả hiện tại”, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, nói.

Bà Trang còn cho biết, một trong những thay đổi căn bản nhất của khu Đông là sự chuyển dịch từ thị trường thiên về đầu tư sang thị trường phục vụ nhu cầu ở thực. Giai đoạn 2015-2020, phần lớn giao dịch đến từ các nhà đầu tư được dẫn dắt bởi kỳ vọng về hạ tầng và quy hoạch. Tuy nhiên, hiện nay, người mua đã trở nên thận trọng hơn và ưu tiên những yếu tố có thể “kiểm chứng được” như pháp lý, tiến độ hay khả năng khai thác thực tế. 

Đối với nhà đầu tư, thị trường cũng đang chuyển từ tư duy đầu cơ sang tư duy giá trị. Đó là động thái hiển nhiên khi tiền đã có chi phí trở lại, lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi đã lên khoảng 11-12%/năm. Khi đòn bẩy tài chính không còn rẻ là lúc kỷ luật tài chính buộc phải quay lại.

Đồng thời, sự xuất hiện của tuyến metro đã mở ra một logic mới: người trẻ có thể sống xa trung tâm nhưng vẫn đảm bảo khả năng di chuyển, từ đó thúc đẩy nhu cầu an cư tại khu Đông. Thực tế này được minh chứng qua tỷ lệ lấp đầy và tốc độ chuyển về sinh sống tại các dự án quy mô lớn tại khu Đông, cho thấy dòng dịch chuyển dân cư là hoàn toàn có thực. “Nhìn chung, thị trường không chỉ thay đổi về cơ cấu người mua, mà còn thay đổi về mục đích sở hữu từ mua để bán sang mua để sử dụng”, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận xét. 

Đồng quan điểm, kiến trúc sư Nguyễn Hoàng Mạnh cho rằng minh bạch thông tin là tiêu chí quan trọng để các nhà đầu tư quyết định xuống tiền. Người mua không còn dựa vào tin đồn quy hoạch mà tìm cách kiểm chứng độc lập. “Việt Nam đang trên đà đón một thế hệ già hóa nên nhu cầu sống khỏe, không gian xanh và tiện ích y tế trở thành điểm tạo giá trị thật. Những yếu tố trên khiến người mua sẵn sàng trả thêm tiền”, ông Mạnh dự đoán.

Có thể bạn quan tâm:

Kỳ 1 - Chăm sóc sức khỏe toàn diện: Thay đổi định nghĩa về “chuẩn sống tốt”

Kỳ 2 - Bất động sản tích hợp chăm sóc sức khỏe toàn diện tại Việt Nam

Kỳ 3 - Bất động sản tích hợp wellness: “Thanh lọc” tự nhiên