Kích hoạt dòng tiền “phòng thủ”

Mới đây, Novaland công bố kế hoạch phát hành hơn 800 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, phần lớn số tiền này dùng để trả nợ quá hạn. Song song đó, Tập đoàn cũng đẩy mạnh bán tài sản để có nguồn tiền trả nợ. Theo báo cáo tài chính bán niên soát xét năm 2026, Tập đoàn đã bán 4 tài sản với tổng giá trị 11.266 tỷ đồng trong kế hoạch chào bán 15.617 tỷ đồng, 5 tài sản khác tiếp tục được rao.

Đẩy mạnh bán tài sản đã giúp Novaland báo lãi sau thuế cổ đông mẹ 969 tỷ đồng trong quý II/2026, trong khi cùng kỳ lỗ 161 tỷ đồng. Hệ số nợ trên tổng tài sản và vốn chủ sở hữu đều giảm so với cùng kỳ. Dù vậy, khoản lãi bút toán vẫn chưa thể bù đắp được dòng tiền kinh doanh đang ở mức âm hơn 3.600 tỷ đồng, chủ yếu tài trợ cho các khoản vay, ghi nhận ở khoản phải thu và hàng tồn kho.

Không chỉ Novaland, từ đầu năm đến nay, nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn khác cũng đẩy mạnh bán dự án như Khang Điền hay Phát Đạt, giúp họ ghi nhận lợi nhuận đột biến. Tuy nhiên, các con số này chưa phản ánh toàn diện sức khỏe cốt lõi của toàn ngành, vốn được thấy rõ hơn khi đặt số liệu Vinhomes (chiếm đến 89% tổng lợi nhuận ngành) sang một bên. 

Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán Maybank, lợi nhuận ròng của ngành chỉ đạt 2.800 tỷ đồng, chủ yếu đến từ khoản thu nhập tài chính trong khi lợi nhuận gộp cốt lõi giảm. Điều này cho thấy hoạt động kinh doanh cốt lõi thực tế đang thua lỗ và lợi nhuận vẫn biến động mạnh và chất lượng cũng khác nhau.

Đưa ra kết luận tương tự, nhóm phân tích S&I Ratings cho rằng nếu không có những hoạt động tài chính này, doanh thu 30 doanh nghiệp trong danh mục theo dõi gần như đi ngang (giảm 3,7% so với cùng kỳ), còn lợi nhuận vẫn tăng chủ yếu nhờ thu nhập tài chính đột biến.

Doanh thu chững lại trong bối cảnh nguồn cung thị trường ít nhiều cải thiện so với 2 năm gần đây. Ở các dự án mở bán, dù giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao, các chủ đầu tư bất động sản lại đưa ra nhiều chương trình khuyến mại, tập trung vào túi tiền của người mua như đặt trần lãi suất vay, ân hạn gốc, giảm vốn ban đầu, chiết khấu trực tiếp và kéo dài lịch thanh toán. Dẫu vậy, theo S&I Ratings, những nỗ lực này chưa đủ để kéo dòng tiền từ khách hàng quay trở lại, trong tâm lý chung chờ đợi mặt bằng lãi suất ổn định, đi cùng kỳ vọng về mức giá bán hợp lý hơn.

Sức cầu, vốn phụ thuộc nhiều vào lãi suất, vì thế đang là vấn đề chung của thị trường. Trong khi đó, dòng tiền trên thị trường tín dụng cũng đang chậm lại. Theo đánh giá của nhóm phân tích Maybank, khoảng thời gian nửa đầu năm nay đang lặp lại giai đoạn suy yếu trong năm 2020 và 2023, với dư nợ mảng bán lẻ có thế chấp chỉ tăng 2% so với cuối năm 2025.

Theo ông Đinh Đức Quang, Giám đốc Khối Kinh doanh Tiền tệ, Ngân hàng UOB Việt Nam, hiện nay tăng trưởng kinh tế được dẫn dắt chính bởi chính sách tài khóa và đầu tư công, chứ không phụ thuộc hoàn toàn vào hoạt động tín dụng. Riêng tín dụng bất động sản cá nhân đang chững lại. “Nhu cầu vay vốn của khách hàng cá nhân để đầu tư bất động sản đang chậm lại rõ rệt. Dòng vốn được định hướng tập trung vào sản xuất kinh doanh thay vì đầu cơ”, ông Quang chia sẻ.

Khi nhu cầu trên thị trường tín dụng đi xuống, các doanh nghiệp lại đẩy mạnh huy động vốn trái phiếu. Lũy kế từ đầu năm 2026, giá trị phát hành của nhóm bất động sản đạt khoảng 175.000 tỷ đồng, vượt mức 137.000 tỷ cả năm 2025, trong bối cảnh còn khoảng 70.000 tỷ đồng đáo hạn năm nay. Nhưng sức ép lãi suất cũng ngày càng rõ rệt. Theo thống kê của VIS Rating, lãi suất coupon doanh nghiệp bất động sản đang huy động là 12,2%/năm, tăng lên đáng kể so với hồi đầu năm. 

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giá nhà hiện có xu thế giảm nhưng do lãi suất vay quá cao, khó tiếp cận vốn tín dụng nên sức mua đang rất yếu, ảnh hưởng đến dòng tiền và tính thanh khoản của doanh nghiệp địa ốc và thị trường bất động sản vẫn đang rất thiếu sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu thực.

Trước sức ép thị trường, đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp bất động sản tiếp tục tăng lên. Theo số liệu S&I Ratings tổng hợp, tổng dư nợ vay tính đến cuối tháng 6 đạt 360.240 tỷ đồng, tăng hơn 20% so với cuối tháng 3. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu toàn ngành bất động sản đã tăng lên 0,72 lần vào cuối tháng 6, mức cao nhất trong 15 quý vừa qua.

Tuy nhiên, cấu trúc nợ cũng hé lộ một vài tín hiệu tích cực. Tỷ trọng nợ dài hạn tăng lên (67,3% quý II so với quý trước đó), cho thấy dòng vốn phục vụ giải ngân triển khai và phát triển dự án, chứ không phải áp lực xoay vòng thanh khoản ngắn hạn, theo S&I Ratings.

Tương tự, báo cáo của Maybank cho thấy hàng tồn kho tăng 2,4 lần kể từ năm 2021 cũng như khoản vay dài hạn tăng 31% so với quý trước. “Điều này có thể báo hiệu sự bổ sung hàng hóa cho giai đoạn tiếp theo. Tăng đòn bẩy do nhu cầu thúc đẩy, chứ không hẳn do khó khăn tài chính”, ông Hoàng Huy, Giám đốc Phòng Nghiên cứu Khách hàng tổ chức của Maybank, nhận định.

Ở góc độ nguồn cung, ông Châu cũng dẫn chứng những tín hiệu mới tích cực hơn khi cơ quan quản lý tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng đầu năm. Riêng thị trường TP.HCM, trong 7 tháng đầu năm 2026 ghi nhận 37 dự án bất động sản, nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 27.374 căn nhà, tăng 1,64 lần so với năm 2025.

Ông Huy cũng đánh giá, lãi suất thả nổi từ 10-14% đang ở mức cao nhưng nhu cầu của người dùng cuối vẫn ổn định, đặc biệt đối với những dự án có tư cách pháp lý vững chắc và các phương thức thanh toán hấp dẫn. Biến số tiếp theo được theo dõi là câu chuyện lãi suất và sự phục hồi nguồn cung. “Sự phục hồi nguồn cung của TP.HCM từ nửa cuối năm 2026, sau khi các sửa đổi pháp lý trong quý IV năm ngoái chuyển thành các đợt ra mắt sản phẩm, sẽ là chất xúc tác chính”, ông Huy nhận định.