Thế khó của thị trường bất động sản hiện nay

Mặt bằng lãi suất tăng đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái đang tạo ra một rào cản tài chính lớn đối với người mua nhà, trực tiếp tác động tiêu cực đến giá cả và sức cầu trên thị trường bất động sản. Trong khi năm 2025 người vay mua nhà được tiếp cận mức lãi suất ưu đãi chỉ 6,0-7,0%/năm trong 12-24 tháng đầu, thì hiện nay các gói ưu đãi tương tự đã tăng vọt lên mức 9,0 - 11,0%/năm.

Ngoài ra, mức lãi suất thả nổi dao động phổ biến từ 12 - 15%/năm đang đè nặng áp lực trả nợ hàng tháng lên người vay hiện hữu. Chi phí vốn tăng cao nhanh chóng đẩy tâm lý thận trọng bao trùm toàn thị trường, khiến tốc độ giao dịch sụt giảm mạnh qua từng quý.

Sự sụt giảm sức hấp thụ được phản ánh rõ nét qua các số liệu thực tế trong quý II/2026. Theo số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II/2026 toàn thị trường có khoảng 52.000 sản phẩm được đưa ra giao dịch, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, tăng hơn 2,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Dù vậy, lượng giao dịch chỉ đạt hơn 24.000 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ nguồn cung sơ cấp khoảng 47%, giảm 10 điểm phần trăm so với quý trước. Riêng nguồn cung mở bán mới có tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%, cũng thấp hơn đáng kể so với cuối năm 2025.

Ước tính giá trị giải ngân dựa trên kế hoạch của Quốc hội trung hạn giai đoạn 2026-2030. Nguồn: Bộ Tài chính, Yuanta Việt Nam.

Ông Trần Trung Kiên, Chuyên Viên Cao Cấp bộ phận Nghiên cứu & Phân tích, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam cho hay, giao dịch bất động sản toàn thị trường nhanh chóng sụt giảm qua từng quý và phản ánh nhanh chóng lên kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp môi giới bất động sản. Với một số doanh nghiệp ghi nhận doanh thu trong quý II/2026 giảm 50% so với cùng kỳ năm trước và giảm 50% so với quý trước.  

“Theo ghi nhận của chúng tôi, một số dự án tại khu vực phía Đông TP. HCM cũ, tốc độ hấp thụ các giai đoạn mới đã có dấu hiệu chậm lại và cần nhiều thời gian hơn để có thể bán hết sản phẩm so với kế hoạch kinh doanh của các doanh nghiệp”, ông Kiên chia sẻ. 

Theo góc nhìn của Yuanta Việt Nam, khả năng tiếp cận tín dụng bất động sản 2026 trở nên hạn chế hơn so với giai đoạn trước. Theo định hướng chính sách, lĩnh vực bất động sản mảng Nhà ở thương mại sẽ chịu sự kiểm soát sau giai đoạn tăng trưởng mạnh. Các phân khúc được ưu tiên bao gồm: Nhà ở cho thuê, Nhà ở thương mại vừa túi tiền, Nhà ở xã hội sẽ là trụ cột được Nhà nước ưu tiên phát triển cho mục tiêu an sinh xã hội trong giai đoạn tiếp theo.

Theo cuộc họp của Thủ tướng chính phủ với các Ngân hàng Nhà nước và ngân hàng thương mại diễn ra vào ngày 13/8. Tính đến tháng 6/2026 tín dụng bất động sản dù đã tăng chậm lại so với năm 2025 nhưng vẫn tăng nhanh, dư nợ tăng 8,3% so với đầu năm, cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống. Đáng lưu ý, nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản tiếp tục tăng (+10,5%). 

Theo chuyên gia của Yuanta, tín dụng bất động sản chủ yếu là trung, dài hạn trong khi nguồn vốn huy động phần lớn là ngắn hạn, tiềm ẩn rủi ro mất cân đối kỳ hạn. Khi thị trường bất động sản có biến động sẽ làm ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm và khả năng thu hồi nợ. Trong thời gian tới, các tổ chức tín dụng sẽ tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. 

“Với nhu cầu vốn lớn của nền kinh tế trong giai đoạn 2026-2030, tôi cho rằng lãi suất khó có thể hạ nhiệt trong ngắn hạn về ngưỡng hấp dẫn như nửa đầu năm 2025. Lãi suất đồng thời chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố khác dẫn đến việc các doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức trong giai đoạn tới”, ông Kiên nhấn mạnh. 

Có thể bạn quan tâm 

Điểm đến thứ 3

Nguồn VARS, Chứng khoán Yuanta Việt Nam