Doanh nghiệp BĐS tăng huy động vốn, giảm nợ khi thị trường khởi sắc trở lại

Thị trường khởi sắc trở lại

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, mà điển hình là tại 2 thành phố trọng điểm Hà Nội và TPHCM, ảm đạm trong giai đoạn từ năm 2010 đến 2013. Các báo cáo hàng quý được công bố bởi 2 tổ chức nghiên cứu thị trường là CBRE và Savills liên tục đề cập câu chuyện "giảm giá tại tất cả các phân khúc, thanh khoản giảm". Hàng tồn kho tăng khi các dự án mở bán tại thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp giao dịch ảm đạm.

Cùng với đó, BĐS được xếp vào nhóm ngành phi sản xuất không được ưu tiên cấp vốn đã khiến các doanh nghiệp không huy động vốn cho các dự án, hoặc phải chấp nhận chi phí lãi vay cao. Thống kê của Vụ dự báo, thống kê tiền tệ thuộc Ngân hàng Nhà nước hàng quý trong năm 2013 cho thấy, các tổ chức tín dụng, mà chủ yếu là ngân hàng, có xu hướng giảm giải ngân lĩnh vực này và tập trung vào tín dụng tiêu dùng - một thị trường mới đầy tiềm năng.

Những khó khăn đó đã khiến lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS giảm mạnh. Nhiều doanh nghiệp báo lãi nghìn tỷ, trăm tỷ trong giai đoạn 2006-2009 như Hoàng Anh Gia Lai, Sudico, Ocean Group, Kinh Bắc, Tân Tạo...chứng kiến sự sụt giảm mạnh về lợi nhuận.

Lợi nhuận doanh nghiệp BĐS chỉ còn vài tỷ đồng trên vốn điều lệ hàng nghìn tỷ đồng hay thậm chí thua lỗ nhiều quý liên tục. Ngoài ra, chi phí lãi vay ăn mòn lợi nhuận và các khoản nợ đến hạn thanh toán luôn là vấn đề với các doanh nghiệp BĐS trong 2 năm qua.

Hoàng Anh Gia Lai, doanh nghiệp BĐS niêm yết với quy mô chỉ sau Vingroup, đã lên kế hoạch thoái vốn khỏi mảng này tại thị trường Việt Nam và lấy lĩnh vực nông nghiệp làm chủ đạo.

Một số doanh nghiệp khác, dù không có bước chuyển đổi táo bạo như Hoàng Anh Gia Lai cũng đã thử nghiệm trong các lĩnh vực mới để hỗ trợ hoạt động kinh doanh khi thị trường đi xuống. Nhà Thủ Đức chọn kinh doanh nông lâm sản và phân bón, An Dương Thảo Điền góp vốn để kinh doanh nông, lâm sản nguyên liệu và động vật sống...

Tình hình thị trường BĐS ảm đảm, kết quả kinh doanh kém khả quan cộng với ảnh hưởng thị trường chung đã khiến giá cổ phiếu BĐS giảm, nhiều cổ phiếu giao dịch dưới mệnh giá (10.000 đồng/cổ phiếu).

Tuy nhiên, kể từ đầu năm 2014, thị trường đã có những tín hiệu tích cực. Giá tăng, tồn kho giảm, tín dụng dành cho phân khúc này khởi sắc, vốn ngoại tăng.

Các báo cáo của CBRE và Savill cho thấy sự tăng giá tại tất cả các phân khúc. Đơn cử, báo cáo quý III của CBRE cho thấy, tại TPHCM và Hà Nội giá bán sơ cấp và thứ cấp tiếp tục tăng trong 3 quý vừa qua.

Ngay trong quý III/2014, giá thị trường sơ cấp căn hộ TPHCM tăng từ 1,0% - 4,0% so với quý trước và 1,2% - 5,4% so với cùng kỳ năm trước ở tất cả các phân khúc. Tại Hà Nội, giá sơ cấp tăng nhẹ từ 2% - 5% so với năm trước.

Trên thị trường thứ cấp, giá chung cư đã tăng 10 -15% so với 1 năm trước đây. Khảo sát thị trường Hà Nội cho thấy, căn hộ cao cấp Thăng Long Number One, tăng từ 2,5 tỷ đồng/căn lên mức 2,9 tỷ đồng; Dự án Golden West từ 24-25 triệu đồng/m2 thì nay khoảng 28-29 triệu đồng/m2, Căn hộ Discovery Complex tăng từ 27 triệu đồng/m2 lên mức 31,9 - 34,7 triệu đồng/m2....

Thanh khoản thị trường liên tục được cải thiện khiến tồn kho giảm. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến cuối tháng 8, tồn kho BĐS cả nước còn khoảng 82.295 tỷ đồng, giảm gần 13% so với cuối năm 2013.

Về mặt vĩ mô, 9 tháng đầu năm, BĐS là lĩnh vực thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) cao thứ 2 với 27 dự án đầu tư đăng ký mới, tổng vốn đầu tư cấp mới và tăng thêm là 1,2 tỷ USD, chiếm 11%.

Trong đó, một lượng vốn đầu tư lớn đã đổ vào thị trường bất động sản miền Nam. Một số dự án có vốn đầu tư lớn như: Smart Complex của Lotte ở Thủ Thiêm, TP.HCM (2 tỷ USD) và Amata City Long Thành của Amata tại tỉnh Đồng Nai (530 triệu USD). Ngoài ra nguồn vốn đầu tư còn đổ vào phát triển các dự án phức hợp tại các khu cảng của TP.HCM, như Tân Cảng Sài Gòn, cảng Khánh Hội Nhà Rồng và Nhà máy đóng tàu Ba Son.

Tín dụng BĐS tăng mạnh trong một hai tháng gần đây. Theo số liệu từ Vụ Tín dụng (Ngân hàng Nhà nước), tính đến cuối tháng 8/2014, dư nợ cho lĩnh vực này tăng tới 9,85% so với đầu năm, cao hơn mức tăng chung của nền kinh tế (5,82%). Nửa đầu năm, dư nợ mới tăng 2,78% so với cuối năm ngoái.

Lãnh đạo nhiều ngân hàng nhận định thị trường bất động sản đang có tín hiệu hồi phục, do đó với những dự án có khả năng hồi sinh, ngân hàng sẵn sàng tạo điều kiện bơm vốn.

Doanh nghiệp BĐS huy động mọi nguồn vốn cho các dự ánThị trường BĐS khởi sắc trở lại đã khiến các doanh nghiệp dồn mọi nguồn vốn cho lĩnh vực này. Huy động vốn thông qua chào bán cổ phần, huy động vốn thông qua vay ngân hàng hay phát hành trái phiếu, hay cả bán bớt các mảng kinh doanh khác là những cách doanh nghiệp BĐS lựa chọn.

Ocean Group mất 2 năm để xây dựng thương hiệu Ocean Mart với 9 siêu thị và 4 cửa hàng tiện lợi Ocean Mart Express. Thế nhưng, mới đây, Tập đoàn này đã bán toàn bộ cổ phần trong mảng kinh doanh bán lẻ đầy tiềm năng cho Vingroup. Chia sẻ với VnExpress, ông Dương Trọng Nghĩa, Tổng Giám đốc Ocean Group cho biết, việc chuyển nhượng này nhằm tập trung vốn cho 2 mảng kinh doanh còn lại là bất động sản và ngân hàng.

Liên doanh Đầu tư Quốc tế KLF (mã KLF) đầu tháng này đã chào bán xong toàn bộ 74 triệu cổ phiếu để huy động vốn cho dự án FLC Complex 36 Phạm Hùng. Với giá bán là 10.000 đồng/cổ phiếu, KLF sẽ thu về 740 tỷ đồng từ đợt chào bán này và tăng vốn điều lệ lên gấp đôi.

Tòa nhà FLC Complex 36 Phạm Hùng được triển khai bởi chủ đầu tư là Tập đoàn FLC, cổ đông lớn nhất của KLF, với tổng diện tích 5.000m2. Được khởi công từ tháng 8/2014, công trình dự kiến hoàn thành vào quý IV/2016.

Đầu tư Năm Bảy Bảy (mã NBB) chọn cách hợp tác với nhà đầu tư Nhật Bản là Creed Investments VN-1 Ltd thuộc Creed Group để huy động vốn cho các dự án.

Năm Bảy Bảy sẽ phát hành trái phiếu cho Creed Group để huy động 600 tỷ đồng cho dự án City Gate Towers. Dự án này dự kiến bàn giao căn hộ vào cuối năm 2016 với giá bán bình quân 16 triệu/m2.

Ngoài ra, Creed Group còn cam kết hợp tác đầu tư phát triển 2 dự án khác cũng tại TPHCM là Khu căn hộ cao tầng NBB Garden III và Khu phức hợp căn hộ cao tầng NBB Garden II với tỷ lệ góp vốn vào mỗi dự án là 50%.

Ngoài huy động vốn cho các dự án, các doanh nghiệp BĐS còn tăng vốn nhằm cấn trừ công nợ và tái cơ cấu lại tài chính để giảm chi phí lãi vay. Hai doanh nghiệp đáng chú ý nhất trong thời gian qua là Kinh Bắc (mã KBC) và Hoàng Quân (mã HQC).

Kinh Bắc mới đây công bố dự kiến thu 3.000 tỷ đồng từ phát hành riêng lẻ 120 triệu cổ phiếu riêng lẻ với giá không thấp hơn 15.000 đồng và 1.200 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi với chuyển đổi cũng không thấp hơn 15.000 đồng.

Số tiền thu được từ đợt phát hành để cơ cấu lại các khoản nợ hiện tại; Tập trung đầu tư cơ sở hạ tầng cho các dự án khu công nghiệp, khu đô thị tiềm năng...Kinh Bắc dự kiến, với việc huy động được số tiền trên, Công ty sẽ tiết kiệm 400 tỷ đồng tiền lãi phải trả ngân hàng hàng năm đối với các khoản nợ hiện tại.

Nợ luôn là vấn đề đối với Kinh Bắc Tại thời điểm cuối tháng 6/2014, tỷ lệ nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu của Kinh Bắc là 1,28 lần. Tuy nhiên, cần lưu ý là tỷ lệ này có được sau khi Kinh Bắc phát hành 100 triệu cổ phiếu với giá phát hành bằng mệnh giá nhằm cấn trừ 1.000 tỷ đồng công nợ. Điều này làm nợ giảm, trong khi nguồn vốn chủ sở hữu tăng lên con số tương ứng.

Hoàng Quân giữa tháng 6/2014 công bố kế hoạch tăng vốn từ 900 tỷ đồng lên 2.000 tỷ đồng thông qua bán 50 triệu cổ phiếu cho cổ đông chiến lược và 30 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, thu 800 tỷ đồng đầu tư cho 4 dự án. Ngoài ra, Công ty sẽ phát hành 30 triệu cổ phiếu để cấn trừ nợ.

Hiện, Công ty đã hoàn thành xong 2 đợt phát hành cho cổ đông chiến lược và chủ nợ. Đợt phát hành cho cổ đông hiện hữu đang được thực hiện.

Cổ phiếu bất động sản bao giờ thực sự nổi sóng?Tăng vốn khủng để giảm nợ, để đầu tư dự án đón con sóng thị trường bất động sản hồi phục trở lại. Tuy nhiên, việc tăng vốn lớn bao giờ cũng đi với hệ quả pha loãng giá cổ phiếu do cung tăng và áp lực lợi nhuận trên mỗi đồng vốn bỏ ra.

Nhiều cổ phiếu bất động sản đang được giao dịch ở mức cao nhất 3-4 năm. Tuy nhiên, nếu như con sóng của cổ phiếu dầu khí hay chứng khoán đến từ kết quả kinh doanh thực sự khởi sắc của nhóm ngành này thực sự khởi sắc: doanh thu tăng, lợi nhuận tăng, cổ tức đều đặn thì nhóm cổ phiếu bất động sản mới đang là sự kỳ vọng.

Con sóng cổ phiếu bất động sản, vẫn còn phải chờ vào kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp trong những quý tới.

Nguồn Theo DVO