Bơm tiền từ nghiệp vụ SLB

Đối mặt suy giảm dòng tiền vì đại dịch, hãng xe Anh McLaren vắt óc suy nghĩ làm thế nào để tồn tại trong thời gian tới. Bước đi mới nhất mà lãnh đạo tập đoàn này đưa ra là quyết định chuyển nhượng khu tổ hợp gồm Trung tâm công nghệ, sản xuất và đại lý McLaren với giá khoảng 237 triệu USD cho Global Net Lease, đồng thời ký hợp đồng thuê lại trụ sở làm việc này trong vòng 20 năm.

Công cụ tài chính hiệu quả

Tính ra nghiệp vụ bán và thuê lại (Sale & Lease Back - SLB) đang trở thành công cụ tài chính hiệu quả, giúp giảm bớt áp lực chi phí trước mắt và nhất là giải phóng lượng lớn dòng tiền để các doanh nghiệp sống sót hay sử dụng vào các mục đích khác.

Ở Việt Nam, ngày càng nhiều doanh nghiệp sử dụng nghiệp vụ SLB để giảm gánh nặng tài chính ngắn hạn. Tại Vietjet Air, xác định năm nay là thời điểm khó khăn, lãnh đạo của hãng hàng không này cho biết, ngoài khai thác vận tải hành khách trong bối cảnh dịch bệnh, đẩy mạnh mảng vận tải hàng hóa với việc ra mắt thêm sản phẩm mới, Hãng sẽ tiếp tục chiến lược giao dịch mua bán tàu bay tương tự như các năm trước.

Tại Vietnam Airlines, bên cạnh việc bán 11 máy bay, Hãng lần đầu tiên thử nghiệm triển khai gói bán và thuê lại một động cơ dự phòng PW1133G-LM kèm QEC trong năm nay.

Trên mảng bất động sản, liên quan đến phương án tái cơ cấu tòa tháp VietinBank Tower, lãnh đạo VietinBank chủ trương cơ cấu lại dự án theo 1 trong 3 phương án, trong đó ưu tiên phương án chuyển nhượng toàn bộ tài sản và thuê lại tháp 68 tầng để làm trụ sở.

Dự án VietinBank Tower được khởi công xây dựng từ năm 2010 tại Khu Đô thị Ciputra, quận Tây Hồ, Hà Nội. Theo kế hoạch, dự án có tổng vốn đầu tư 10.267 tỉ đồng và được xây dựng trên diện tích khu đất gần 30.000 m2 gồm 2 tòa tháp 48 và 68 tầng. Tuy nhiên, khó khăn về nguồn vốn khiến siêu dự án này vẫn chưa thể triển khai. Đại diện Ngân hàng VietinBank cho biết, tính đến hết quý I/2021, đã có 29 nhà đầu tư quan tâm dự án.

Ảnh: congthuong.vn

SLB là một dạng công cụ tài chính đặc biệt, trong đó một bên (gọi là người bán/người thuê tương lai) sở hữu tài sản sẽ bán tài sản đó cho bên thứ 2 (gọi là nhà đầu tư/người cho thuê trong tương lai). Sau đó, người bán thuê lại tài sản từ nhà đầu tư và trở thành người thuê và nhà đầu tư sẽ trở thành người cho thuê (chủ sở hữu). Lợi ích cho người bán trong giao dịch này là họ có thể huy động vốn mà không phải di chuyển địa điểm sản xuất hoặc làm gián đoạn hoạt động kinh doanh. Hơn nữa, họ đang bán tài sản theo tỉ giá thị trường hiện tại, có nhiều khả năng là sẽ cao hơn chi phí mua ban đầu.

Dòng vốn nóng kịp thời

Bên cạnh nghiệp vụ SLB, các doanh nghiệp còn có thể sử dụng công cụ bán và mua lại sau đó (Repos) để tạo dòng tiền trong khủng hoảng. Tập đoàn KBC năm ngoái đã mua lại dự án 100 tầng Diamond Rice Flower từ Tân Hoàng Minh với giá gần 1.855 tỉ đồng, cao hơn 355 tỉ đồng so với giá bán trước đây. Đây là dự án KBC phải bán đi 2 năm trước để ghi nhận một khoản thu nhập bất thường nhằm thoát lỗ nhưng sau đó phải có nghĩa vụ mua lại.

Các nghiệp vụ tài chính giúp sản sinh dòng tiền trước mắt như SLB thường được các doanh nghiệp có tài sản cố định có giá trị cao, chẳng hạn như bất động sản hoặc các thiết bị đắt tiền. 

Theo ông John Campbell, Trưởng Bộ phận Bất động sản Công nghiệp của Savills Việt Nam, trong bối cảnh giãn cách xã hội, hoạt động của lĩnh vực bất động sản công nghiệp trong năm 2020 và cho đến nay xoay quanh việc các công ty ở Việt Nam mở rộng hoặc chuyển địa điểm sản xuất. Năm ngoái cũng đã có một số thương vụ quan trọng và sự xuất hiện của các tài sản khó bán mong muốn thực hiện SLB. 

Có 2 loại giao dịch bán và tái thuê trong ngành: thuê hoạt động và thuê vốn. Hợp đồng SLB thường được cấu trúc như một hợp đồng thuê hoạt động nhưng sẽ được coi là một hợp đồng thuê vốn trong một số trường hợp. Thông thường, SLB là thuê vốn nếu hợp đồng thuê có điều khoản mua lại hoặc thỏa thuận mua lại với giá chiết khấu hoặc giá trị thuê vượt quá 90% giá trị tài sản.

Sau khi mua một tài sản, nhà đầu tư cam kết sẽ thực hiện hợp đồng thuê với người bán với chi phí đã thỏa thuận. Thời hạn cho thuê thông thường đối với các hợp đồng SLB là từ 5-10 năm, nhằm đảm bảo có đủ thời gian để nhà đầu tư đạt được lợi nhuận đầu tư. Tại Việt Nam, lợi suất đầu tư cho các giao dịch này có thể dao động trong khoảng 8-11%.

Mặc dù ngày càng phổ biến nhưng hình thức bán - tái thuê vẫn chưa được sử dụng rộng rãi ở Việt Nam. Nhiều nhà sản xuất và công ty hậu cần không nhận thức được tiềm năng tài chính của phương pháp này. Tuy nhiên, một số công ty nước ngoài tại Việt Nam và thậm chí là các công ty trong nước đang bắt đầu thực hiện loại giao dịch trên. 

Thương vụ bán - tái thuê nổi tiếng đầu tiên trên thị trường công nghiệp Việt Nam là nhà kho của DKSH tại Bình Dương vào năm 2017. Năm 2018, Mapletree Logistics Trust từ Singapore đã đầu tư 43 triệu USD vào kho hàng 66.800 m2 GFA của Unilever tại Bình Dương. Bất động sản được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree. Khi xu hướng này tiếp tục phát triển, các nhà đầu tư đang tích cực tìm kiếm những bất động sản công nghiệp để bán - tái thuê.

Năm 2020, Savills Việt Nam đã môi giới SLB cho 36.000 m2 GFA mặt bằng nhà kho tại Dĩ An, Bình Dương. Trong giao dịch này, Savills đóng vai trò đại diện khách mua. Bất động sản được mua với giá hơn 20 triệu USD và cho thuê lại với thời hạn thuê +5 năm và mang lại lợi nhuận hơn 9% cho nhà đầu tư. “Các công ty đang tìm kiếm cơ hội tái cấp vốn phù hợp để giải phóng vốn và cải thiện dòng tiền mà không làm gián đoạn hoạt động nên xem xét hình thức bán - tái thuê là một lựa chọn khả thi”, ông John Campbell chia sẻ.