Lên sàn, xuống nợ

Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một cuộc chạy đua tìm kiếm nguồn vốn khi nợ vay của các doanh nghiệp niêm yết tăng vọt lên mức kỷ lục. Động thái này cho thấy giới bất động sản đang cố gắng huy động vốn cho chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng đi kèm với đó là gánh nặng chi phí tài chính ngày càng lớn.

Gánh nặng chi phí lãi vay

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết thị trường bất động sản trong năm 2025 đã phục hồi và đang dần trỗi dậy. Tính đến tháng 9, gần 18 triệu tỉ đồng đã được bơm vào nền kinh tế, riêng lĩnh vực bất động sản khoảng 4 triệu tỉ đồng, tương đương 25%.
Dữ liệu mới nhất cho thấy sự gia tăng rõ rệt của dòng vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản. Theo công bố của Bộ Xây dựng, đến cuối quý III/2025, tổng dư nợ tín dụng toàn ngành đã vượt mốc 1,83 triệu tỉ đồng, tăng 25% so với cuối năm 2024. Phần lớn dòng vốn này (1,82 triệu tỉ đồng) tập trung vào các hoạt động kinh doanh bất động sản. Đáng chú ý, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán đang dẫn đầu xu hướng này. Tổng dư nợ vay của 104 công ty bất động sản trên HOSE, HNX và UPCoM đạt gần 390.700 tỉ đồng, tăng 37% chỉ trong 9 tháng đầu năm 2025.

Có đến 51 doanh nghiệp ghi nhận nợ vay tăng cho thấy một chiến lược chung là chấp nhận đòn bẩy để chuẩn bị cho giai đoạn phục hồi thị trường sắp tới. Một số tập đoàn đã có mức tăng trưởng nợ vay cao. Tập đoàn Sunshine (mã KSF) đứng đầu bảng với mức tăng đột biến 2.145%, đưa dư nợ vay lên gần 21.300 tỉ đồng, gấp hơn 22 lần so với đầu năm. Tại Công ty Đầu tư Xây dựng Dân dụng Hà Nội (mã XDH), nợ vay tăng gần 3 lần, đạt hơn 65 tỉ đồng.

Những doanh nghiệp lớn vẫn giữ vị thế dẫn đầu về quy mô nợ: Vinhomes (mã VHM), Novaland (mã NVL) và Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã KBC) tiếp tục nằm trong Top 5 doanh nghiệp có dư nợ lớn nhất, đều vượt ngưỡng 20.000 tỉ đồng.
Áp lực tài chính đi kèm với đòn bẩy cao là điều không thể tránh khỏi. Trong quý III/2025, chi phí lãi vay của các doanh nghiệp bất động sản đã tăng 56% so với cùng kỳ, xấp xỉ 5.000 tỉ đồng. Công ty Đầu tư và Phát triển Xây dựng (Investco, mã ING) là điển hình cho rủi ro này, khi chi phí lãi vay tăng phi mã tới 858%, lên gần 78 tỉ đồng. Ngay cả Tập đoàn Sunshine và Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc, những doanh nghiệp có dư nợ tăng đột biến, cũng ghi nhận chi phí lãi vay quý III lần lượt gấp 9 lần và gần 3 lần so với cùng kỳ.

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính - Bất động sản Toàn cầu, nhận định chính sách tiền tệ nới lỏng nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế đã tạo điều kiện thuận lợi để dòng vốn chảy mạnh vào bất động sản. Mặt khác, bất động sản vốn là lĩnh vực có nhu cầu vốn lớn và tiềm năng sinh lời cao, nên được các ngân hàng ưu tiên giải ngân.

Lực đẩy lên sàn

Theo S&I Ratings, 2026 là năm thử thách đối với doanh nghiệp ngành bất động sản khi lượng lớn kỷ lục trái phiếu sẽ đáo hạn, đặc biệt dồn vào 3 tháng cuối năm, ước tính là 141.000 tỉ đồng, tăng 81% so với năm 2025.

Trước nhu cầu vốn phát triển dự án tăng mạnh, kênh huy động vốn qua thị trường chứng khoán, hay còn gọi là “lên sàn”, trở thành chiến lược chủ đạo. Nhiều thương vụ IPO quy mô lớn đã tái khởi động, được thúc đẩy bởi sự sôi động của thị trường chứng khoán Việt Nam và các cải cách hành chính giúp rút ngắn thời gian hoàn tất thủ tục niêm yết. 

Vinpearl (mã VPL) của Vingroup đã có phiên giao dịch đầu tiên trên HOSE vào tháng 5/2025. Tiếp đó, Taseco Land (mã TAL) và Nam Tân Uyên (mã NTC) chính thức niêm yết trên HOSE trong tháng 9/2025. Thậm chí, chưa bước ra khỏi khủng hoảng nhưng Tập đoàn FLC đang lên kế hoạch hoàn tất thủ tục để đăng ký giao dịch cổ phiếu trên sàn UPCoM vào quý I/2026, sau 3 năm hủy niêm yết.

Theo SSI Research, với mục tiêu đưa thị trường chứng khoán trở thành kênh huy động vốn trung - dài hạn chủ yếu của nền kinh tế, cùng với việc Việt Nam sắp được FTSE Russell nâng hạng lên thị trường mới nổi, thị trường đang kỳ vọng sẽ thu hút thêm khoảng 1 tỉ USD vốn thụ động và 5-6 tỉ USD vốn chủ động.

Điều kiện này tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp bất động sản muốn lên sàn. Tác động của nâng hạng không dừng ở thị trường cổ phiếu, mà bất động sản thương mại cũng có thể hưởng lợi lớn. Khi chi phí vốn giảm, doanh nghiệp niêm yết dễ huy động nguồn tài trợ dài hạn hơn. Kênh chứng khoán được mong đợi sẽ mang lại dòng vốn ổn định cho các dự án tham vọng, giúp doanh nghiệp được định giá tốt hơn và củng cố niềm tin của nhà đầu tư. 

Dragon Capital dự báo, tổng giá trị IPO tại Việt Nam giai đoạn 2027-2028 có thể đạt 47,5 tỉ USD. Ông Lê Anh Tuấn, Tổng Giám đốc Dragon Capital Việt Nam, kỳ vọng 5 năm tới thị trường chứng khoán Việt Nam sẽ tương đương thành quả của 10-15 năm trước cộng lại, xét cả về chính sách, hạ tầng lẫn độ sâu, mở ra cơ hội lớn cho cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư.

Cổ phiếu bất động sản có thể được định giá lại ở mức cao hơn nhờ dòng vốn ngoại gia tăng và kỳ vọng lợi nhuận cải thiện. Hệ quả là họ có thể phát hành cổ phiếu hoặc trái phiếu quốc tế dễ dàng hơn, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, rủi ro là kịch bản này chỉ diễn ra nếu môi trường vĩ mô ổn định và chính sách tiền tệ không thắt chặt trở lại; nếu không, dòng vốn ngắn hạn có thể gây biến động giá mạnh.