Thợ săn nợ xấu

hững ngày cuối tháng 3, những chuyển động trên thị trường bất động sản Việt Nam không còn là những thông tin rao bán căn hộ đơn lẻ, mà là những cú bắt tay trị giá hàng trăm triệu USD. 

Big 4 phá vỡ sự im lặng

Tại phường Tân Định, TP.HCM, Tập đoàn UOA Group từ Malaysia vừa âm thầm hoàn tất việc chi 68 triệu USD để thâu tóm một quỹ đất vàng. Cách đó không xa, tại Cần Giờ, CapitaLand Tower cũng vừa đặt lên bàn cân gần 685 triệu USD để sở hữu một phần siêu dự án khu đô thị lấn biển. Những con số này không chỉ là dấu hiệu của sự phục hồi. Đối với các “thợ săn” tài sản chuyên nghiệp, đây là khởi đầu của một chu kỳ mới: chu kỳ của những tài sản bị căng thẳng (distressed asset) và những cơ hội M&A lớn nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008.

Câu chuyện bắt đầu từ những nút thắt trong bảng cân đối kế toán của hệ thống ngân hàng. Tại một hội nghị mới đây, ông Lê Ngọc Lâm, Tổng Giám đốc BIDV, đã đưa ra một kiến nghị gây chú ý: cho phép bán nợ xấu theo giá thị trường, ngay cả khi mức giá đó thấp hơn giá trị sổ sách.

Đây là một bước đi thực tế. Với tổng tài sản chiếm gần 47% toàn ngành, nhóm Big 4 đang nắm giữ một nguồn lực khổng lồ nhưng bị ách tắc bởi các khoản nợ xấu. Việc chấp nhận bán lỗ để giải phóng tài chính là tín hiệu cho thấy các ngân hàng đã sẵn sàng dọn dẹp để đón đầu những động lực tăng trưởng mới như chuyển đổi xanh và kinh tế số.

Trong khi các ngân hàng nội địa nỗ lực xử lý nợ, các quỹ đầu tư chuyên săn tìm tài sản gặp khó khăn đang nhìn thấy một cơ hội hiếm có. Victor Khosla, sáng lập Strategic Value Partners, nhận định, sự suy yếu của thị trường tín dụng tư nhân hiện nay đang mở ra cơ hội lớn nhất trong gần 2 thập kỷ qua.

Tâm điểm của M&A

Tại Việt Nam, áp lực này đang dần lộ rõ. Dù tỷ lệ nợ xấu toàn hệ thống được kỳ vọng giảm xuống mức 2-2,1% vào năm 2026, nhưng sự phân hóa lại cực kỳ gay gắt. Trong khi ACB, Techcombank hay VPBank đã cải thiện được chất lượng tài sản nhờ sự phục hồi của bất động sản thì các ngân hàng quy mô vừa và nhỏ vẫn đang gồng mình dưới áp lực thanh khoản và nợ xấu từ những khoản vay cũ.

Nhiều doanh nghiệp trong nước, sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2020-2022, đang đối mặt với nợ xấu tích tụ và thách thức thanh khoản. Họ buộc phải tìm đến M&A như một chiếc phao cứu sinh để tái cấu trúc tài chính và hoàn thiện pháp lý dự án.

Không ngạc nhiên khi bất động sản tiếp tục dẫn dắt cuộc chơi M&A. Theo Grant Thornton Việt Nam, chỉ trong 2 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận 27 thương vụ được công bố với tổng giá trị hơn 550 triệu USD. Xu hướng hiện nay không chỉ là mua đứt bán đoạn mà là sự trỗi dậy của các liên doanh. Những nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt từ Singapore, Nhật và Hàn Quốc, đang chọn cách nắm giữ cổ phần thiểu số để chia sẻ rủi ro với đối tác nội địa trong khi vẫn thâm nhập được vào các vị trí đắc địa.

Tuy nhiên, cuộc chơi này không dành cho những người yếu tim. FiinRatings cảnh báo rằng rủi ro chất lượng tài sản có thể trở nên rõ ràng hơn trong năm 2026 khi tăng trưởng tín dụng chậm lại và các khoản nợ bất động sản cũ bộc lộ yếu điểm.
 
Theo đánh giá từ KPMG, sự điều chỉnh về quy mô dòng vốn M&A đánh dấu quá trình thiết lập mặt bằng giá mới, tạo dư địa đàm phán cho bên mua trong việc lựa chọn các tài sản chất lượng cao vào chu kỳ năm 2026. Nguồn cung dự án trên thị trường tiếp tục duy trì ở mức cao do nhiều doanh nghiệp đối mặt với áp lực tái cấp vốn, cơ cấu cổ đông có tỷ lệ nợ vay cao và thời hạn thoái vốn của các quỹ đầu tư tư nhân (PE) đã đến. Trạng thái dư cung này đẩy cán cân đàm phán trên thị trường nghiêng về phía bên mua. 

Ông Michael Dwyer, Phó Tổng Giám đốc kiêm Trưởng Bộ phận Tư vấn Thương vụ KPMG Việt Nam, nhận định, thị trường M&A Việt Nam năm 2026 không phải là cuộc đua về số lượng thương vụ mà sẽ trở nên chọn lọc, kỷ luật và mang tính chiến lược cao hơn.

“Tiêu chí pháp lý sạch đang trở thành yếu tố sống còn của các thương vụ M&A dự án, không chỉ vì lo ngại rủi ro pháp lý kéo dài, mà còn do các quỹ đầu tư quốc tế ngày càng chú trọng đến tiêu chí ESG”, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM, cho biết. Nhiều tổ chức tài chính từ châu Âu, Bắc Mỹ hiện chỉ giải ngân cho các dự án đáp ứng tiêu chuẩn xanh, minh bạch về quản trị và có tác động tích cực đến cộng đồng.

Theo Savills, hiện có một lượng lớn nguồn vốn đang tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản tại Việt Nam vào thời điểm hệ thống hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện... Việt Nam đang bước vào một giai đoạn chuyển mình quan trọng. Việc các ngân hàng kiến nghị bán nợ theo giá thị trường không chỉ là một giải pháp tình thế, mà là sự chấp nhận luật chơi toàn cầu để làm sạch hệ thống.